市建局未来5年供应1.8万伙 成本逾千亿

市区重建局行政总监韦志成在网志披露，今年是市建局的「收成期」，将会有8个重建项目完成清场，可望於2021/22年度内，相继推出招标，能从这些项目的中标合作发展商收回前期款项，补充市建局现金流。藉此「收成期」给予较稳健财务状况的机会，团队筹备一份5年计划，涵盖多个新策展的重建项目，连同已开展但尚未完成收购的重建项目，未来需要支付的收购开支及建筑费用，总成本将会超过1,000亿元，合共提供约18,000个住宅单位。

市建局已将这份涵盖未来5年，即2021/22年度至2025/26年度的业务纲领，交予政府审核；若获准推行，这将会是市建局自2001年成立以来，最大规模、开支最庞大的一份业务纲领。

市区重建项目收购成本高昂，并需要预留庞大的流动资金作收购储备；而项目发展年期长，以致资金流转慢，对财务状况造成一定的风险，这是市建局推展市区更新项目面对的挑战。他指，至今已在油麻地、旺角、深水埗、九龙城及港岛东等多个旧区的部分地区，进行小区规划研究，纳入「5R规划储备」，可改善的市区面积，包括油旺研究的范围在内，超过250公顷；若这些规划储备进入项目储备阶段，市建局将需动用超过1万亿元的流动资金，才能完全实践储备内具重整发展潜力的重建项目，让市区更新得以持续发展，改善环境。

然而，过万亿元这庞大的财务承担，是市建局目前约500亿元总资产的20倍，换句话说，要将重建工作分拆成20个周期进行，而要为每个周期动用庞大财政资源来收购旧楼，还要在不亏本的楼市环境下，从中标合作发展商收到前期款项的资金，以应付展开下一个重建周期的开支。以现时每个重建周期由规划、收购、安置，清场，平整地盘至招标发展，一般需要6至8年时间才完成，累计起来，20个周期便需要120至160年，才能完成规划储备内的项目，相信大部分届时仍然存在的旧楼，都已超过其建筑寿命，说不定早已倒塌 !

他指，市建局须聚焦在制定适切而涵盖短、中、长期的方案，为市区更新的持续发展寻找出路。短中期方面，会与相关政策局及部门合作，透过引入新规划工具，发挥旧区土地重整发展的潜力，地尽其用，在增加规划裨益之余，亦同时增加财政收入，达致「开源」的效果；其次，亦就重建项目的每个阶段进程作全面检视，期望在可行情况下缩短工作流程，争取加快地盘平整后作招标，促进现金流转以开展下一个重建项目，加快重建的步伐。

最后，他指必须做好财务规划，制定一套灵活而稳健、能配合长远发展的财务系统，视乎经核准的业务纲领决定启动的项目，因应现金流状况、物业市场波动、外围经济环境变化等不同因素，评估市建局对流动资金的需求及检视自身的借贷能力，适时制订合适的财务策划和方案。

他指，市建局须聚焦在制定适切而涵盖短、中、长期的方案，为市区更新的持续发展寻找出路。短中期方面，会与相关政策局及部门合作，透过引入新规划工具，发挥旧区土地重整发展的潜力，地尽其用，在增加规划裨益之余，亦同时增加财政收入，达致「开源」的效果；其次，亦就重建项目的每个阶段进程作全面检视，期望在可行情况下缩短工作流程，争取加快地盘平整后作招标，促进现金流转以开展下一个重建项目，加快重建的步伐。

最后，他指必须做好财务规划，制定一套灵活而稳健、能配合长远发展的财务系统，视乎经核准的业务纲领决定启动的项目，因应现金流状况、物业市场波动、外围经济环境变化等不同因素，评估市建局对流动资金的需求及检视自身的借贷能力，适时制订合适的财务策划和方案。