有新盘输钱吗

日期：2021-05-27

最近笔者受亲戚所托，为其於差不多3年前购入的纳米住宅单位作现值估算，源於亲戚眼见市况回暖，适逢额外印花税期限亦快将届满，欲善价而沽。却被笔者狠狠泼了盘冷水，评估其单位市价还稍稍低於当日全新一手购入价。亲戚纳闷极了，竟有新盘输钱？但经过笔者详细解释后，也得无奈接受现实。那麽，购买这类纳米全新盘时你又该关注甚麽呢？

在此先不讨论自用所需，因其牵涉太多主观考量，例如个人财政能力、生活品味及自身配套考虑等。但若以投资角度来看，不论放租还是放卖，首先你得着眼「供求」。简单只需微观地看小区内同类型放盘的供应会否过多、会否陆续有其他相似的纳米楼替代品落成等，这些都会影响单位日后放租放卖的议价能力。然后再微观地分析一下所处小区对纳米单位的需求，看哪类型客会较多，年轻单身客还是家庭客群较多等，因需求最终又会影响价值。始终纳米楼市场只针对特定群组，若未有周全考虑到定位问题，就算新盘亦不是稳赚的。

另外，当然亦要考虑到一手买入价的问题，尤其关乎到当中的溢价水平。因纳米新盘一般入场费较平银码较细，实用面积约200方尺，卖个600余万元，看似平易近人，但尺价动辄已过3万元，普通市区楼若没有海景加持，根本难以触及这种水平。加上不少细码新盘开卖时都存在一定溢价，要从发展商的尾巴上再捞一笔谈何容易，若不幸遇上市况波幅，一场社会运动再来一波世纪疫情，仍能平手离场真当你赢了。

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生