低市价成交单位 随时借不到按揭？

本港失业率持续高企，有业主为了尽快套现，甚至愿意以低过银行估价卖楼，并标榜银行「估凸价」来吸引准买家接货。不过，原来「估凸价」沽货的住宅，亦可能有潜在问题，例如可能需要向银行详细解释，为何该单位并非以合理市价成交；若单位是经私人协商进行交易，更有可能被拒批按揭。

以往上车客买楼，最怕是成交价「估价不足」，导致银行未能借足按揭金额，导致买家需「抬钱上会」达成交易，坊间更不时出现因估价严重不足，令资金实力稍逊的买家需挞订离场之个案。

低市场估值10%至20%成交要小心

然而，若住宅成交价远低於银行估价，即俗称的「估凸价」，亦有可能对交易构成影响，因为银行对於明显低於市场估值达10%至20%或以上的楼宇成交，是有可能拒批按揭。因为按照常理，物业成交价与市价的差距不应太大，买卖双方才愿意达成交易共识，如果成交价较市值大幅低水，银行可能会怀疑单位隐藏问题或未知风险，例如单位会否存在未发现的业权问题，或属於银行未有纪录的凶宅。

造价太低银行存戒心

另外，银行亦会担心造价太低，可能涉及卖家向买家赠送权益，甚至是双方合谋避税或减少税项，例如本来市值超过660万元的住宅，买家和卖家可能会「夹计」将成交价压至600万元以下，以免跌入较高的从价印花税税阶，然后买卖双方再将所悭税项对分亦不出奇。较极端的例子，甚至有银行对於成交价低於估价超过5%的单位，已拒绝受理按揭申请，或需要作个别评估。

低价自让单位批按揭更严谨

另一方面，如果一个住宅单位不是透过地产代理进行交易，而是由买卖双方直接协商转让，若该单位的成交价明显低於估价，银行的接受程度更会较低，获批按揭的机会将进一步下降。

不过，若买家真的遇上急於套现的业主，欲购入千载难逢的低价笋盘，又应如何处理呢？由於不同银行对低市价成交的接受程度有差别，因此准买家宜多找几家银行，或委托按揭转介公司，向银行就相关事宜查询，了解不同银行的看法；此外，由於银行对楼宇的估价不一，因此若向估价较低的银行申请按揭，其估值与单位成交价的差幅自然可以收窄；特别是多间主要银行已提供网上物业估价，若准买家事先为单位估值，「心中有数」后再向心水银行申请按揭，获批的机会自然能提高。