银行放宽自雇人士及花红收入计法

日期:2021-05-24

  

上月一家大型银行放宽对自雇人士及花红入息之按揭计算方法,竟讲的是什麽东西呢?

 

在按揭申请流程中,借款人的还款能力是审批按揭的其中一个主要考虑,在计算入息部份,有些申请人除了每月获发薪金年尾或每半年或每季均获发花红。若想将花红计作入息是可以的,但银行之间计法有所不同,有些银行会以两年花红总额计算每月平均数,连同月薪一并计算。另外,自雇人士的入息通常较为浮动,每当经济逆转,入息波动性亦可能较大。去年在疫情下经济不确定性因素增加,有银行为了加强风险管理,曾将借款人的花红平均收入以及自雇人士在税单显示之收入打8折计算,直至最近放宽了计法,无需再以打折扣方式计算,恢往常以平均收入作审批。

 

事实上,今年疫苗已投入接种,在大市形势转好下,楼市尤其表现坚稳,近月银行在楼按审批上已更为正面,不少银行已逐步在审批上调整至往常做法。而刚有大型银行对於花红入息及自雇人士之按揭审批调整至往常以平均收入计,对市场属於正面好消息,银行放宽审批计法、恢更正面楼按取态有助加强准买家之入市信心。而对於少部份未完全恢往常审批之银行,将具有参考指标,相信会跟随大行做法而取消打折扣计算。

 

自雇人士即是并非以雇员身份受雇的人士,自己就是经营业务的雇主,当中例如从买卖货品、提供个人或专业服务而赚取入息。自雇人士可以是独资经营或合伙业务的合伙人,例如店铺或网店东主、非受雇之化妆师、补习老师、钢琴老师等,又或一些自雇的专业人士如医生、会计师、律师等。

 

自雇人士若申请按揭贷款,所需提交的入息证明与受雇人士不同,由於自雇人士是自己经营业务,收入并非固定,做生意亦涉及成本支出,银行需确保自雇人士的入息或盈利能足够及持续地可应付按揭供款。一般来说,在入息证明方面,自雇人士需向银行提交商业登记证、最近一至两个课税年度的税单、公司财务报、最近6个月显示入息及现金流纪录之银行月结单等;如属於专业人士则需出示执业证书或相关商业执照或证明

 

按照现时楼按措施,借款人之入息水平一般需通过供款压力测试,那麽银行如何计算自雇人士的入息水平? 银行之间的审批方式不尽相同,对於不同类别或行业的自雇人士,评估方式亦有分别。若以一位独资经营的小店东主来说,他能出示公司税单,银行一般会以年度盈利计算其每月平均收入,有些银行为了提高风险管理,会要求以两年税单计算平均收入,又或将两年之间的年均收入作比较,取低者计算。

 

很多时,自雇人士又或合伙人经营业务一段时间后,亦会按月出粮给自己,又或夹份做生意的会按月支薪,有些银行亦可将此类薪金计作入息,但大前提是,有关公司在支出薪金及日常成本后,仍是有盈利,而非蚀住出粮。

 

自雇人士同样可申请高成数按揭保险计划,由於自雇人士并非固定收薪,按揭成数最高达8成而非9成。不过实际上,按保公司对於自雇人士的审批是较为严格的。自雇人士若果准备置业申请按揭,应及早做好准备以便能出示充份证明文件予银行。若果是刚创业人士,又或店铺东主报税时申报该年没有盈利,又或小型商贩以现金收取客人款项,却没有定期存入银行作纪录,都令银行无从评估借款人的还款能力,申请按揭确实会有较大难度

 

 

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

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