【说楼解按】买楼是储钱 租楼是支出？

上期以不同角度谈及「供平过租」，而供楼与租楼的考量并非只就是比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金对比资产价值等。

租楼的好处是所需成本少，租客无需筹措大额首期，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费及差饷。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现计划，例如是参与其他投资、营运生意等，弹性较大，无需承担楼价下跌的风险，亦无需如买楼人士受到额外印花税(SSD)的捆绑，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。

不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完约后收回单位。虽然很多时出租单位已连装修，租客搬进家俬已可入住，但另一方面租客却不能按自己心意及喜欢风格装修单位。而相信较多人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼20年就只是净付出租金，但业主供楼20年犹如储蓄，或已供满层楼，拥有全部业权，可将单位留给后人，当楼价处於升势亦可享资产升值，抗通胀兼令财富增加。

事实上，买楼一直是很多港人的目标，当中自有不少好处，尤其现时处於低息期，楼按利息大幅低於租金，若备有足够首期，不少人均希望拥有自己的安乐窝。而且，买楼除了可作居住用途，亦可储蓄财富资产，并附有投资价值，当楼价平稳向上，业主便可坐享财富升值，又或可透过物业升值而获得更充裕的首期更换面积大些或较理想的单位。不过，买楼入市的费用不轻，除了一般为四成至五成基本首期，厘印费亦较大，另需支付律师费、代理佣金等；按月除了供楼，亦有管理费及季度差饷及地租(部份物业无需支付地租)等费用。

举个租与买的例子作参考，十年前周生考虑租楼或买楼，心仪两房单位作价$380万，或以每月$10,000出租，周生决定先租住该单位，保留资金观察楼市走势。十年过去了，试试比较租买决定，十年租期周生共付了约$1,323,600租金支出(期间业主按市场租值加租)。若当初周生入市买楼并承造7成按揭(当年基本按揭可高达7成)、30年还款期，供楼金额与租金相若，而十年按息支出连同管理费、地租及差饷(多个季度差饷获宽减)约$678,370，大幅少於租楼支出。十年后之今天，周生应已偿还了$72万按揭本金，按揭贷款额剩余约$194万，但单位已由$380万升值至$730万，升值金额达$350万，减去当年厘印费、律师费及代理佣金约$13万等一次性费用后，赚幅仍然相当可观。

中原按揭董事总经理王美凤