【说楼解按】不同角度看「供平过租」

「供平过租」字眼上的意思是供楼平过租楼，现时市场上是否就是每月供款平过每月租金？先看看近年楼价对比租金的升跌走势，现时平均楼价较3年前约有近6.5%升幅，而现时平均租金较3年前约有近6.5%跌幅，一升一跌，租金明显追不上楼价升幅，照道理，现时楼盘不一定就是「供平过租」。然而，3年前之按息约为2.15厘，现时则为1.39厘，利息跌幅达35%，减轻了供款负担，这又应如何比较？

 

其实，有时市场上提及之「供平过租」，还是「租平过供」，只是不同计算上的参考数字，以现时屯门市中心一个热门屋苑的两房单位为例，以700万元放售，又或以14,500元放租，若以过往市场爱用的基准：七成按揭、20年还款期计算，每月供款是23,398元，明显是「租平过供」。

 

然而，若按照现时楼按措施的基本六成按揭及较多人选用的30年还款期计，每月供款急降至14,274元，那便与上述租金14,500元相若，变成「供等同租」。心水清的人会即时提出，那主要是资金充裕的人能多付首期的效果，对的，供楼与租楼不是单单每月金额的比较。

 

事实上，买楼还涉及首期及置业开支如厘印费、差饷、地租(部分物业无需地租)和管理费等费用。然而，租金属於纯支出，而在供楼金额中，一部分是利息支出，另一部分则属於本金。现时按息处於超低水平，实际按息约於1.39厘的10年来低水平，按上所述之每月供款：23,398及14,274元，利息仅占24%(20年期)或34%(30年期)，利息支出仅分别为5,676及4,865元，余下全属於本金。置业者可坐拥资产价值，若纯以支出作比较，现时在超低息环境下，按息支出低於租金约66%，这角度下的「供平过租」其实明显。

 

当然，正如上述，置业恒常开支尚有差饷、地租和管理费，经计算后(差饷宽免计算在内)，这些费用的每月平均开支约2,100元，连同上述按息支出计算，仍低於租金支出达52%。

 

虽然从上述角度看，「供平过租」明显，但是，供楼与租楼从来不就是简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑，包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金对比资产价值等。

 

 

中原按揭董事总经理王美凤