【说楼解按】花红如何计入每月入息？

上期提及最近有银行放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。在按揭审批中，究竟花红是如何计入每月入息呢？

花红大多指年终花红，亦有些公司是每半年结算后发放一次花红，一般来说，金额并非固定，需按公司业绩及表现而定。按照现时银行一般审批按揭准则，若雇佣合约亦列明员工可定期获发花红，便可将花红计入每月入息，计算方法大多以两年花红总金额计出每月平均数，例如申请人最近两年收取花红总额是20万元，以24个月平均数计，等於可将每月平均金额8,333元计入每月入息。

但留意，若果申请人在职年资较短，未能提供两年花红收入，例如只曾获发一年花红，银行一般仍需照除以24个月计算每月平均数。由於很多时公司要有良好业绩及盈利才有能力向员工发放花红，当经营环境转差，银行为了加强风险管理，便有机会将按揭申请人的花红收入打折计算；但就如最近经济好转，亦有银行放宽按揭审批，取消以打折扣方式计算花红。

那麽，既然花红金额并非固定，收花红人士是否就等於非固定收入类别？ 其实却未必，这还需看花红与固定薪金之比例及花红发放次数等。若果按揭申请人藉着每月固定薪金已足以通过压力测试，他所获发的花红实质不影响审批；又例如借款人的固定薪金水平已可通过银行之供款占入息比率要求，却需要将年终花红计入平均入息，方可通过压力测试，但由於固定薪金仍占总入息较大比例，银行仍有机会视为固定入息类别。

但若花红占总收入比例太高，而花红金额浮动，银行便有机会将个案拨入非固定入息类别计算，当中影响包括借款人申请按保计划之最高按揭成数限於八成，而非九成。对於按保计划申请，需留意花红占月入比例不可太高，一般来说，年终花红之金额不可超於月薪3倍。

中原按揭董事总经理王美凤