为何定按使用率为0%？

日期：2020-12-09

今年政府推出定按试验计划，透过银行提供10年、15年、20年期的定息按揭贷款，按揭额上限为1,000万。根据按证公司数字，今年5月推出定按后之半年时间，共接到17宗申请，以今年住宅按揭申请每月平均过万宗来说，定按申请量属於甚少；根据金管局住宅按揭统计，今年1至10月份定按使用率均是0%。原因为何?

今年政府推出之定按计划始於5月份接受申请，当时之定按息率分别2.75厘、2.85厘及2.95厘。今年5月份起银行同业拆息开始较显着下降，与楼按相关1个月拆息由年初逾2%降至5月份平均为 0.83%，H按之实际息率亦因此由年初2.5厘跌至5月份为2.13%。拆息在其后数月继续下跌，及至10月份，1个月拆息跌至平均为0.42%，H按实际息率约1.8%，在这个息率走势下，导致定按原初息率2.55厘至2.75厘较市场H按息约1.8厘高出大约0.75厘至0.95厘，故此较少用家对於息率较高的定按计划感兴趣。

定按的好处在於用家可於定息期内锁定每月供款额及按息支出，适合不想承受息率波动风险的长线用家；但由於传统定按计划之息率一般高於市场按息水平，换句话说，用家需以支付较高之按息换取定息期的保障，这类计划一般在预期低息环境持续时期不受注目，因为在低息持续时期，用家很自然认为不需要急於多付利息锁定息率。当未来市场预期加息期将临，这类定按才会开始较受人关注。再者，今年定按与H按之息差较阔，H按悭息优势较大，导致按揭用家注意力集中於H按，今年4月起至今H按选用比例均於9成以上水平，10月份H按选用比例高达94.4%逾两年新高，11月份拆息曾明显回落，相信将令H按选用比例攀升至约96%历史高位。

今年11月按证公司公布延续定按试验计划一年，并因应市场按息跌幅调整10年、15年及20年之定息率分别为1.99%、2.09厘、2.19厘，用家反应如何呢? 定按试验计划於11月2日公布调低息率，但11月份银行同业拆息却明显下跌，1个月拆息由10月份平均0.42%再跌至11月份0.15%，月内拆息更低至0.1%，最近因短期因素拆息稍为回升至0.25%水平，总结近月H按实际息率低至1.4厘至1.6厘水平，较定按息率低约半厘或以上，H按息的跌幅无疑削减了定按吸引力，相信亦影响了定按申请量。

定按借款人毋须符合加息压力测试，只需符合现行的供款占入息比率要求，但由於按保计划在放宽后亦具有压测审批弹性，故此定按未至於发挥独有优势。然而，定按计划息率调低后，1.99%至2.19%之定按息率低於现时H按的封顶息率2.5%，换句话说，定按用家只需要通过低至1.99%计算之每月供款占入息要求，而不需要通过以H按封顶息率2.5厘加3厘计算之压力测试，入息要求可透过使用定按计划而降低。尤其对於购置楼价过千万单位之买家，或会基於上述免压测弹性而选择申请定按计划，申请之按揭额可高达1,000万元，以按揭成数5成计，楼价可达2,000万。

不过，由於定按息率始终高於市场水平，本地用家较习惯性喜欢即时悭息效果的按揭计划，加上市场预期港息很有可能跟随美息在未来一两年时间仍维持现时低水平，故此低息H按仍会维持逾9成之高选用比例；在低息期平稳持续期间，定息按揭的使用率暂时仍会处於低水平，相信政府推出定按试验计划旨在提供多元化按揭选择予置业人士。