息率回顾及2021按息走势

日期：2021-01-06

回顾2020年本港按揭息率，为应对疫情，美国於去年3月份紧急减息达1.5厘，将美息进一步推低，但本地拆息首季仍持续高於美息水平。事实上，去年首季港元贷存比率持续处於近90%偏高水平，反映银行放贷资金偏紧，加上疫情下经济不确定性因素增加，上半年银行避险取态加深，将控制资金成本重要性放前，促使去年银行接连削减按揭优惠及上调按息，新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上调至H+1.5%。去年首4个月按息均主要以H按封顶息率水平计，实际息率2.5厘。

在环球宽松货币政策下，去年4月起银行结余开始上升，5月份拆息出现明显跌幅，与楼按相关的1个月拆息跌穿1厘，H按实际息率逐步下跌，与P按息开始拉阔。6月银行结余破千亿，资金持续流入本港寻找投资机会，10月底起银行体系结余已增至逾4,500亿创下历史新高，较首季约540亿水平达到多倍增幅。银行结余重返高度充裕水平下，银行同业拆息於11月份进一步回落至贴齐美息超低水平，与楼按相关的1个月拆息於11月份平均为0.15%，於11月19日更跌至0.1%约十年新低水平，较年初曾高逾2%大幅回落。

受惠於银行资金流动性增加，加上楼市在刚性需求下，疫情下仍持续靠稳，去年第四季起银行楼按取态渐转积极，新批按息出现掉头回落，市场上按息由H+1.5%下调至低至H+1.3%，现金回赠亦增加至约0.5%至1%。在以上三大因素下(银行结余创新高、拆息回落、银行按息掉头回落)，令实际按息由去年初约2.5%降至年内低至1.4%低水平，创下近十年新低。

踏入2021新的一年，展望息率走势，巿场憧憬疫苗即将面世为经济复苏带来支持，今年环球多国会集中处理接种疫苗进展，并着手全面推动经济复苏，美国是疫情相当严重的国家，今年即使疫苗面世，经济回复进度仍会存在不确定性，相信美国联储局为了确保持经济复苏步伐稳步前进，将会於较长时间继续维持现有超低息水平及宽松货币政策，故此2021年美息维持现时低水平已无县念。

联系汇率制度下，本港息率在很大程度上跟随美息走势，意味本港息率於今年仍会维持现时低息水平。由於市场上超过9成用家使用H按，故此实际按息亦受拆息变化而影响，拆息受影响因素较多，换言之，本地按息走势视乎美息走势外，亦受银行结余变化、贷存比率、银行楼按积极性影响，预期2021年本港1个月拆息在不受季节性及短期因素影响下将主要介乎0.1%至0.25%水平。而基於H按优势较大，H按很大机会持续为主流按揭计划，今年按息将主要介乎1.4%至1.7%，延续近十年新低水平，有利本港楼市发展。

2020年按揭贷款出现负增长，新盘按揭及转按均明显下跌，惟独二手物业按揭金额在放宽按保的带动下逆市增长。2021是进入经济复苏的一年，发展商将积极加快推售新盘，以弥补今年下跌的销售量，一二手交投均有望增加，加上低息环境有望推动转按及物业套现低位回升，今年银行放贷意欲将较去年积极。最近，银行正在积极经营今年按揭业务目标，再有多些银行加入提供低至H+1.3%，亦有银行将按揭额要求降低，例如个别银行将H+1.3%之按揭金额要求由700万或1,000万以上降至500万；银行现金回赠由过往为贷款额之0.2%至0.5%上调至0.5%至1%。此外，银行估价亦贴市配合，反映银行楼按取态正面，预期现时平均按揭额约474万水平将可持续发展低至H+1.3%水平。