千万元以上物业按揭成数降至5成影响换楼链

日期：2021-03-10

2020年二手住宅成交量按年增加15%，当中在新按保推动下600万至1,000万物业的成交量按年增加约53%，然而，2020年楼价1,000万以上物业成交量则按年减少0.5%，与二手巿况背驰。究其原因，相信主要是楼价1,000万上下分界线之巨大差异按揭成数所致。

根据现行楼按措施，1,000万以下物业可透过按揭保险申请高成数按揭，当中按揭成数高达8成，又或对於800万或以下单位可高达9成，但1,000万以上物业之按揭成数即跌至5成，对比楼价1,000万或以下之基本首期，差距高达楼价3成。现行按揭配套可谓以1,000万作为分界线，以楼价1,000万和1,050万作比较，两者楼价相差仅50万，但两者基本首期却相差325万，差幅达162%。

按照现时楼价水平，换楼家庭较常有意更换之三房单位不少已超逾1,000万，但楼价1,000万以上之可造按揭仅高达5成，窒碍了用家之换楼计划。即使发展商就一手新盘或提供高成数按揭，但新盘多属楼花未可入住，发展商高成数按揭之低息期一般只限首两至三年，亦并非适合长期使用。基於按揭成数之限制，不少家庭未能将换楼计划付诸行动，影响换楼链，亦不利楼市整体发展。笔者建议政府可考虑适度放宽按揭成数，建议2,000万或以下之按揭成数提高至7成，2,000万以上至3,000万之按揭成数提高至6成，买家须为首套房或自用物业换楼人士，以促进整体换楼链回复正常运作。

港府在十多年间共推出了8次楼按措施，期间楼价仍然处於易升难跌的形势，有国际调查机构报告指出，香港连续11年蝉联全球最难负担楼价，可见楼价走势不会基於楼按措施的推出而直线受到管理，相信楼按措施的作用更在於管理信贷风险及避免楼市泡沫滚大等。事实上，楼市走势往往受复合性因素影响，包括买家需求及楼宇供应量、买家对楼市前景及楼价的预期、市场资金流向及投资回报等，楼市在主流因素影响下，楼按措施往往只能带来辅助性作用，却并非扭转局面的主因。

2015年2月第7轮措施改变了沿用多年的7成按揭比率，一般用家之按揭成数由高达7成降为5至6成，当时为防范楼市升温而推出了名为逆周期措施，并指出已希望尽量减低对置业用家的影响。当年在非常时期推出的楼按措施本身应具有可调节的弹性，多项楼按措施已推出多年，当中影响有利亦有弊，推行措施时存在的因素或许已改变。近月楼市转旺，市场上买楼收租的物业投资者有所增加，在现金世界贫富悬殊的社会里，在楼按措施下有充裕资金人士仍有继续增持砖头的能力，但大众用家却在楼按措施下受影响而窒碍置业或换楼决定，形成贫者越贫、富者越富。楼按措施宜尽量避免对真正用家构成影响，港府宜适时衡量楼按措施是否需弹性调节内容，以便更切合当前楼市形势及市民需求。若能适度放宽按揭成数可回复有实际需求的用家获得按揭配套，以免他们在措施下基於首期增加而变得难於换楼或上车。

2015年前用家储蓄3成首期便可完成置业目标，但现时即使用家想以7成按揭置业，仍需透过按保计划申请，当中亦须支付按揭保费；又或若楼价超出按保楼价上限(1,000万以上)，用家只能再储蓄至5成首期方可置业或换楼。事实上，若按揭成数可放宽至7成，亦有3成首期作为缓冲，银行信贷风险不至於明显提高，再者，根据现行楼按措施，按揭申请人仍需有足够还款能力才可获批按揭。