劏房租管难根治居住问题

日期：2021-04-19

香港住宅寸金尺土，租务市场一直活跃，由於住宅租金昂贵，而市场上欠缺低租值的物业供应，所以吸引一些投资者把普通住宅物业分间成多个单位出租，造成目前所谓的劏房现象。

随箸过去20年楼价及租金持续上升，再加上政府停建公营房屋的影响，导致房屋市场供不应求，即使后期政府复建公营房屋，公屋及居屋的供应远远追不上需求。故此劏房市场大行其道，而且各样问题例如建筑消防安全、治安、卫生等问题亦浮现出来。

劏房安全规格少规管

政府去年成立「劏房」租务管制研究工作小组，希望引入租务管制去改善劏房问题，小组亦於今年三月份提交报告，并作出建议。笔者亦看过报告内容，当中主要就租客权益的保障较多，但却少有规管劏房的楼宇安全规格，而且尚有不少问题未有讨论，相信单靠租务管制并不能真正根治居住问题。

小组报告中就租务管制的范围未有明确定义，所以目前难以理解日后立法后那些单位才算作劏房。劏房的范围可以很广阔，无论在住宅、工厦、村屋、甚至天台屋等亦可见到。有部份劏房是共用空间的、亦有部份是作独立入口的套房。近年亦开始流行共享房屋，有一些是一个大空间再分间不同房间或床位、亦有些是没有分间物业但由几个租客合租的。如果劏房定义未有仔细定下，投资者很难判断相应部处。

小组报告中亦提及另一问题，市场上有不少劏房经营者并非业主，是透过租入物业再改装分间出租赚取利润。由於这些经营者只是作为二房东分租物业，如果租务管制只规管二房东，到业主需要终止租约收回物业，劏房租户的租约亦不受保障。相反地如果租务管制规管源头租约，也会出现不少问题，业主在防范或禁止租客分租物业会有一定困难。

报告中还有提及水电杂费的规管、租期及租金限制，还有租客续租权等，这些媒体上亦有广泛讨论，笔者亦不在一一覆述。不过就小组建议的四年租住权保障，需要加入一些弹性条款处理，例如在出售物业或作重建用途时可终止租约，否则会令不少投资者退出市场，造成供求失衡。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理潘志业先生