【李峻铭专栏】楼价首季拉锯 成交大升 有望向好

2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33 点，比去年底的 176.22点，上升2.3%，升幅并不明显，但成交宗数却大幅上升！今年首季一手住宅成交3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为 14,923宗，比去年同期的8,537宗，飙升74.8%。由於成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！

 

过去两年，香港楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至 180.33点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑香港住宅楼价是否已经见顶？

 

最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市因素》的贴文！七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。

 

文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映香港楼市的困境，但大部分因素都只有短暂影响，并不具长远影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市，自然人口减少已经存在很久。另一个因素，结婚人数大跌36 %，相信只是新冠肺炎疫情关系，令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关，数字就会回复正常。

 

笔者留意到移民外地人数增加，才是令楼价表现欠佳的重要影响因素！根据观察，今次移民以BNO去英国为主流，尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚，未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷，香港华人在英国的发展机会有限，随着现实生活细节愈来愈多报道，笔者大胆预计移民去英国人数只会愈来愈少。5年后，更加不少会回流香港，对香港楼市的冲击只是短暂的。

 

相反，根据一国际测量师行的报告指出，截至今年3月24日，香港一手住宅 1,000万元以下的有2,141宗，比去年增17.3 %。而1,000万至2,000万元有1,197宗，比去年同期涨2.7倍。而2,000万元以上的有347宗，比去年同期多1.1倍。

 

由於「林郑Plan」只惠及1,000万元以下的物业，1,000万元以上成交一向困难。而今季成交却异军突起，反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对香港楼市投下信心一票！

他们的动态及取向，令笔者相信今年的住宅楼市会愈来愈好，上升10%应该是一个合理的估计。

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭