【说楼解按】 如何理解银行物业估价(四)——成交价低於市值对按揭有影响？

对於一些成交价低於估值的个案，买家可能会基於「估突价」而高兴，但实情是，若成交价大幅低过银行估价，亦有机会被银行拒绝承造按揭贷款。

有客户个案与朋友达成协议购入其单位，交易没有透过地产代理进行，基於与朋友相熟，朋友最终以低於市场水平之「超笋价」成交，当客户向银行查询按揭后，得知有银行基於成交价明显低於估值而不接受按揭申请。事实上，成交价低於市场估值之个案，银行的而且确有机会拒绝受理按揭申请，当中视乎差幅及其他评估因素。

一般来说，银行对於一些低於市场估值达10%至20%或以上之成交，便有可能拒批按揭，亦有银行对於差幅超过5%之单位已不愿受理按揭申请，又或需要再作个别评估。而对於这类个案，若果没有透过地产代理作为中间人进行交易，即是由买卖双方直接交易(俗称direct deal)，银行接受程度会更低。

为何银行不愿接受成交价明显低於市值之个案？因为照常理，物业成交价与市价差距不应太大，买家才肯买、业主才肯卖，如果成交价大幅度偏低，银行会怀疑单位是否有隐藏性问题及风险，例如单位会否有未发现之业权问题又或属於银行未有纪录之凶宅，又或者担心买卖双方夹计避税，亦有银行担心业主大平卖实质是向买家送赠权益。

作者为中原按揭董事总经理王美凤