忧旧居惨遭挞订 换楼客心慌慌

近日楼市换楼炽热，多区录得买家入市3房单位，享受更大活动空间，但面对出售手上居所套现、资金调动，甚至交易衔接等问题，相信即使最终顺利完成，肯定已走过一段提心吊胆的人生旅程。

 

不过，网上有人问到，出售物业已签临约，兼收大订，可能6月中或之前成交，而同一时间睇中一间预算ok的物业，担心迟买仲贵，但若果买入新物业后，又忧虑所售物业被挞订的话便头痛，陷入两头唔到岸的困境。

网民好心回应：「其实无关系架，人哋挞你大订，你咪挞番人大订罗」

 

「似乎要卖左先…..唔系撞到个挞订的就一镬粥！！」

 

「我自己换楼时就唔敢搏, 几个月升到尽最多5-10%, 但买方tat你订而你又唔可以好快出到货, 因为第一层楼未卖出, 按揭印花税要重新计过, 搞唔掂就要tat自己新买物业, 到时就有机会输好多！」

 

面对这种情况，有人提议入市后若所售物业遭挞订，可以选择将手上物业加按应付，另一方面，也可尝试与所购新物业的卖方商讨，能否延长成交期，争取更多时间以出售手上物业套现。

 

那麽有甚麽计仔应付呢？

 

中原按揭经纪董事总经理王美凤向House730指，的确有一些买家见到楼市向上，心急迟买的价格会更高，故若果换楼客出现所售物业被买家挞订，同时手上资金不足以应付新购物业的交易价时，可以采取多种方法应付：

 

1)      将原有物业再作发售，或减价以提升吸引力，争取加快套现；

 

2)      尝试联络银行，寻求一项过渡性贷款(Bridging Loan)，获得资金应付购买新物业，同时继续积极放售手上物业套现还款，而银行或可提供最长为期6个月的贷款期限；

 

3)      假设手上物业无法沽出，可以考虑向财务公司申请高成数按揭，例如由六成调高至八成，虽然息率或较银行为高，但罚息期相对较短，且审批可能较宽松；

 

4)      最终放弃购新物业所付订金，损失的金额若需填补，或安排私人贷款获取资金。

 

 

王美凤提醒，除了交易期面对资金调动衔接外，也不容忽略税务问题，因为按现行法例，已有物业的业主购买第二个物业需付印花税15%，涉及的金额也非细数目，若交易期内未能成功售出手上物业便要承担有关税项。

 

资料显示，尽管购买新住宅后6个月内，成功出售原有住宅可获退税，但由於新物业亦需按缴付第二标准税率下的税金，故只能退回税金所相差金额，故需考虑较充裕的资金作调动。

 

王美凤指，若果手上资金不足，手上物业未能脱手，确需考虑损失所买物业的订金，而最理想的方法，仍然是完成出售手上物业后，才购置另一个单位。