【说楼解按】 如何理解银行物业估价(三)——内部转让或影响估值

上期指市场上提及之物业估价大致指网上估价，或银行直接评估成交价是否「到价」，除了成交价格、整体楼价水平影响估价外，市场出现之近亲转让亦有机会影响物业估值尤其是网上估价系统。

近年不少人将物业转让予近亲，俗称内部转让，又或夫妇将联名物业「甩名」，将单位转为一人名持有，目的都是让业主或夫妇其中一人回复首置身份，以便再购置物业时可以缴付首置印花税，达致悭税目的。很多时业主为了悭税，所订的内部转让价格明显低於市值，而内部转让的成交价仍会如常在土地注册处登记，导致有关偏低的成交价纪录有机会拖低该屋苑单位之估值。

例如最近有屋苑接连出现两宗内部转让，有关成交价均低於市值约15%至18%，而期间屋苑亦缺乏新成交个案作为参考基础，影响该屋苑相类单位的网上估值明显低於市值约一成。有关单位市值原应约1,650万元，但同屋苑同座或同类面积单位接连出现两宗内部转让个案，分别作价1,350万元及1,360万元，网上估值遂降至约1,490万元，待数个新成交出现后，网上估值才调升回至1,650万元。

若果网上估值与市场价格差幅颇大，用家不宜单单参考网上估价，因为网上估价主要以市场成交价基础、楼价水平及物业条件如楼层等因素，以估价程式定出物业价值，当中未必可撇取内部转让这影响。若由银行委托估价行评估物业价值，又或直接因应合约成交价评估是否到价，当中估价行如发现有关内部转让价格偏低，或会基於自订价格并非反映市场水平而撇取有关个案作为评估基础，那麽估价便不会受内部转让因素影响。很多时，地产代理已搜集较多物业资讯，若心仪单位受内部转让偏低价格影响，买家或业主可主动向银行提供有关资料，方便估价行更快了解并作出更贴近市场的估值。

作者为中原按揭董事总经理王美凤