唐楼能否做到高成数按揭？ 取决於这些因素

港人置业需求仍然强劲，楼价未有大幅回落迹象，若预算有限，却追求生活空间较大的买家，可能会留意面积较实用的唐楼物业。坊间有不少意见认为，因楼龄及估值差距所限，购买唐楼时，很难从银行借到高成数按揭，但如果符合个别条件，其实也可以「借足八九成」轻松置业。

 

说起唐楼不少人认为只有数层及冇电梯是其定义，但根据《建筑物(规划)规例》第46条，唐楼的定义是任何建筑物，而在其住用部分有任何起居室拟改装，以供多於一名租客或分租客使用。此外，唐楼与洋楼定义上另一个特点是地契，前者可分拆出租，地契为商住两用混合用途。

唐楼能否做到高成数按揭，第一个要考虑的因素当然是楼龄，若买家年龄及收入许可，而一幢唐楼的楼龄在五十年以下，一般仍可以借到最少八成按揭，例如九龙城区一些楼龄仅廿多年，只有六个单位的唐楼，成交价在400万元以下，甚至可以借尽楼价九成上会。

不过，要注意的是，如果楼宇楼龄较高、质素较低，又或是多个单位被间成劏房，银行将削减一至两成按揭成数，因此有意购入唐楼的置业人士，宜先作背景审查和实地考察，以免借款不足，被逼抬钱上会了。

另一方面，银行在批出唐楼按揭前，一般会进行实地考察等尽职审查，因此买家在签署临约时，宜列明卖家需允许开门让银行安排的估价公司视察或验楼，并需对方承诺该单位没有任何违反建筑物条例的结构性改动，以免成为批出按揭的绊脚石。

 

至於银行批出唐楼高成数按揭前，亦会参考「楼龄」与「人龄」，前者一般是计算「七十五年减楼龄」，部分较进取的银行会用「八十年减楼龄」，而按揭年期不得超过金管局的三十年指引。

 

还款期缩短影响入息需求

 

至於置业者和担保人的年龄，会直接影响批出按揭的成数和年期，因为一般而言，「楼龄+按揭」年期不可超过七十年或七十五年，如果银行较严格，规定「楼龄+按揭」年期不可超过七十年，在还款期缩短的情况下，每月供款自然增加，对买家的入息需求亦会有所上升。若买家欠缺供款能力，未能通过压力测试，银行又怎会批出高成数按揭呢？

 

总括而言，买家宜尽量避开楼龄太高的唐楼，以避免挞订或首期金额失预算的风险。