【说楼解按】 应如何理解银行物业估价(二)

上期提及市场上的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价，当楼价进入升轨，网上估值未必可即时追贴升幅，而若果楼市开始偏软，成交减少，当市场出现了减价成交，报道或写「某屋苑成交低於估价」，所指的估价是指网上估价，很多时亦是因为网上估值未必可及时反映最新市场现实，而并非业主卖平了单位。当市场调整趋稳，反映市场价格的成交亦累积起来，网上估价便会更为贴市。

根据最新中原城市领先指数，楼价按月升约1.3%，而最近有报道指出，某屋苑估价升幅达半成，有人问为何估价与楼价调整不符？其实，部分或个别屋苑的成交状况，并非就是反映整个楼市平均价格走势。以近月为例，各个屋苑楼价发展不一，部分屋苑成交价上升，升幅由0.5%至超过一成，亦有部分屋苑成交价下跌，跌幅由0.05%至8%不等，但比例上楼价上升个案及幅度多於下跌个案，平均楼价按月便出现升幅，但平均升幅却不会如个别屋苑般大。看楼价指数亦需留意，有关数字需依据买卖合约作为基础，故此反映之楼价大概已属於两至三星期前之成交状况，用家衡量楼价水平亦得明白此点。

第二种物业估价就是找银行直接评估成交价是否「到价」、「估足价」、又或接近市值，一般而言，用家向银行申请按揭，银行主要是衡量物业估值是否达致成交价水平，若「到价」便可依照成交价计算按揭成数上限。

每当楼价出现调整时，偶有报道指出一些屋苑出现估价不足的情况，但细心一看，有关估价不足是指网上估价低於业主的叫价，而非真的是成交价出现估不足价的情况。其实无论是楼价处於上升、下跌又或横行周期，网上估价低於业主叫价的情况仍是有机会发生，因为业主总是希望善价而沽，总会有部分业主的叫价是偏高於市值。所以，当我们看到报道指出业主大幅减价一成获承接时，不要即时想着楼价将跌一成，而是看看业主原先的叫价是否大幅偏高於市场，现只是面对现实将售价调整至接近市价水平。

作者为中原按揭董事总经理王美凤