【说楼解按】 应如何理解银行物业估价(一)

根据中原估价指数(主要银行)CVI，数字已连升三周，反映最近银行物业估价升势持续。事实上，今年首月楼市已早现小阳春，随后受新冠肺炎疫苗开始接种、经济正在恢复等利好因素推动，用家入市信心加强，楼市旺势延续，银行楼按取态积极性亦增加，不少屋苑之银行估价亦有上升趋势。

物业估值是指楼宇的市值，故此会以市场成交个案及状况作为基础，比较法是较常采用的物业估价方法，又称为市场法，主要是以较接近估价日期之同类单位成交价作为比较，这是最直接的方法将估值联系市场实际。现时资讯相当流通，在市道较旺成交活跃期间，尤其对於成交基础较大之大型屋苑，以比较法评估物业价值是既有效及紧贴楼价走势的方式。当然，市况有阴有晴，亦并非每个屋苑都有贴市成交个案作为参考基础，故此，物业估值还需要配合当前楼价水平以及楼价走势作估算。

市场上提及的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价，用家在银行网页便可查阅有关物业估值。网上估价主要以市场成交基础配合楼价水平及发展，以估价程式定出物业价值，由於市况变化可能更快，当中有机会出现估价水平滞后於最新市况。例如近月不少屋苑之银行网上估值录得升幅，市场上有解读为银行积极因而调高估价，但事实上，不少物业估值只是正在追回早前已出现之楼价升幅。当楼市开始趋旺之际，不难发现银行网上估价低於业主叫价又或成交价，原因是，楼市向好时，业主一般希望以好价出售，买家亦开始愿意追价，但期间之网上物业估值仍然以较早前的成交基础或楼价水平为主，当有新成交出现后，网上物业估价才会逐步追回市场既有之楼价升幅。

作者为中原按揭董事总经理王美凤