【说楼解按】 安老按揭为长者增加现金流

上期提及安老按揭长者用家多选择终身领取年金，可免却担心之后还款问题。以安老按揭在港推行快将10年，累计约有4千多宗申请，每月申请由最初平均不足20宗，增至近年约50多宗。香港人的思想虽然已较西化，但将物业资产留给下一代的传统思想仍然牢固，未必接受银行收回物业的做法，故此安老按揭在香港仍然未算普及。目前共有9家银行提供安老按揭，但实质较活跃经营安老按揭的银行甚少，根据统计数字，安老按揭自推出以来，主要多由一家大型银行承办贷款，市占率常处於九成或以上。

安老按揭为长者提供一个不影响现居生活、可由砖头套取现金流的选择，让长者每月获取年金提昇生活水平。根据统计，安老按揭用家每月年金平均为16,100元，但当中亦有长者提取每月年金高达16万元，可见用家当中亦有豪宅业主透过安老按揭提取充裕资金。若物业价值超出1,600万元，用作计算年金之上限不可超出物业估值之60%，以一位91岁长者持有2,500万元现契物业为例，以单人申请安老按揭并选择10年期年金，每月可获取之年金正是高达16万元。然而，楼价若超出2,500万元，用作计算年金之上限仍不可超出1,500万元。

有兴趣申请安老按揭的人士应注意有关涉及的费用，安老按揭的利息现为P减2.5厘(实际年利率2.75厘)，计算方法并非与传统按揭一样，安老按揭的利息是根据总结欠以复息计算，利息根据累积增加起来之本金及利息滚存计算，年期愈长，累计利息增幅便愈来愈大，并非如传统按揭以息随本减方式计算。另外，业主亦需支付两项按揭保险费，其中一项是基本保费，为物业价值之1.96%，分7期每年支付，另一项是每月保费，以年利率1.25厘按月支付；除上述外，当中还有辅导费及法律费用开支。

作者为中原按揭董事总经理王美凤