买家失业上唔到会 买卖双方怎拆局？

近期经济不景，本港最新失业率已升至7%的十七年高位，不少市民顿失稳定收入，恐影响置业大计。近期网上讨论区有一则帖子闹得热哄哄，事件由於一名业主卖楼，本来已与一对年轻夫妇签署正式楼宇买卖合约，并收取10%「大订」，岂料该对夫妇突然同时失业，结果遭银行拒绝批出按揭，面临80万订金被杀厄运。

 

事实上，如果买家失业，导致未能申请银行按揭，是否代表世界末日呢？其实又未必，首先买家可先尝试与业主商讨，能否把成交期延长到直至获批按揭为止，虽然失业人士要获批按揭，至少都需要呈交最近三个月的薪金证明，但如果想避免挞订，以免辛苦储下的数以十万元首期付诸流水，买家更可尝试寻找经济能力较佳的亲友成为按揭担保人、甚至考虑为物业「加名」，以解燃眉之急。

 

例如上述例子的年轻夫妇般，如果他们的父母仍然工作，并拥有稳定收入，他们便可担任单位的担保人，或成为业主之一，以协助申请按揭，解挞订危机。

 

找亲人作担保人或加名

 

当然，若二人成功找到新工作，再度拥有稳定收入后，则可以为亲人「甩担保」或「除名」，减低对方的负担。不过，要留意的是，亲友若为失业买家作担保人，其收入亦需通过压力测试，而他们本身亦不可有未供完的按揭贷款。

 

此外，若将亲友「加名」成为业主之一，他们本身亦不能已拥有住宅物业，否则会被徵收相当於楼价15%的双倍印花税(DSD)。

 

尝试要求延长成交期

 

另一方面，从卖家的角度而言，若他本身计划换楼，并在成功出售旧单位之前，已购入另一个较大的单位，岂料旧单位却因买家未能申请按揭面临取消交易，又应该怎做呢？

 

首先他的最大考虑，一定是DSD的问题，因为法例规定，换楼人士在购入新居后的一年内，需成功出售本来持有的单位，才可以申请退回相当於新居楼价的DSD税项。当然，卖家可尝试允许旧单位买家将成交期延长，直至对方找到担保人协助申请按揭，但必须在其购入新单位一年内完成交易。

 

换楼客宜完成旧居交易再买新居

 

不过，为免自己遭受损失，卖家亦必须作出两手准备，例如委托地产代理重新放盘，并稍为减价，尝试能否短期内将单位再次出售；同时，卖家应向买家提出最后通谍，列明一旦未能在限期前成功交收，便一定要「杀订」，此举至少能将「杀订」取得的订金，补贴新单位被徵收DSD的损失。同时，换楼客亦要留意，一旦延迟出售旧居甚至要重售，会否影响新居上会能力。

 

在此顺带一提，若楼市正处下跌周期，换楼客不妨采取「先卖后买」方式，在保障自己以免堕入上述尴尬局面的同时，说不定可在卖楼后执平货。