天水围楼价低水 上车物业选择多

本港楼价长年高企，作为上车盘供应重镇的天水围，楼价却长年低水，最新成交尺价仅约1.05万元，较同为新界西的屯门及元朗都要低，到底原因何在？区内屋苑众多，买家又如何拣盘？利嘉阁天水围天盛分行经理萧启诺(Tony)就为我们分析区内情况。

 

Tony指，区内提供最多单位的私人屋苑为嘉湖山庄，高达逾1.5万个单位，故贡献了区内大部分成交。其他主要私人屋苑有慧景轩及柏慧豪园，分别提供1091伙及2960伙，前者於2004年建成，后者则於2008年及2010年落成。区内主要居屋屋苑则有天盛苑、天颂苑及天富苑，分别提供6580伙、6080伙及5120伙。

 

他表示，区内以上车客为主，约占成交的七成，而换楼客相对少，因区内纳米盘少，加上售价不高，一般换楼客都会搬去其他地区，如元朗、荃湾等。另外，区内公屋数量庞大，因此不少公屋户待有一定资金后再上车，其中拥绿表资格而又未能抽中新居屋的会转而物色区内二手居屋，而私人屋苑买家亦有一定数量是来自公屋的分支家庭。

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低水皆因悲情城市？

 

问及天水围楼价低水原因，Tony就即提到「悲情城市」一词，事源多年前时任民政事务局常任秘书长、现任特首的林郑月娥以此词形容天水围，而事实上该区早年的确存在严重社区问题，加上配套不足，令不少人不愿入区居住。

 

Tony提到，随着近年街市翻新，以及图书馆等公用设施相继落成，区内配套大有改善，相较附近地区，区内没有酒吧机铺，鲜见人「企街」，亦没有难民问题，治安情况其实相对较好。

 

Tony补充，因区内代表屋苑嘉湖山庄楼龄都在20年以上，加上品牌效应，间接拖累该区升值能力。事实上同区新盘Wetland Seasons Park货尾单位尺价高见1.5万至1.6万元，贴近元朗站附近一带屋苑造价。

天水围拣楼攻略：楼龄vs近西铁站?

 

天水围占地宽广，到底买家要点拣楼？Tony称，嘉湖山庄中，以丽湖居、美湖居及景湖居除可享湿地公园开扬景观外，楼龄亦较新，成交价一般较高。至於期数较旧的乐湖居及赏湖区因较近西铁站，亦令造价企硬。事实上，嘉湖山庄各期成交尺价颇为平均，本月份成交尺价介乎1.05万元至1.18万元。

 

至於区内其他私人屋苑，慧景轩本月录1宗成交，为3座33楼E室，实用面积680平方尺，以695万元成交，实用尺价10,221元。另外柏慧豪园因楼龄较新，尺价亦较高，本月录7宗成交，平均成交尺价12,050元。

 

居屋方面，以最近西铁站的天盛苑售价最高，本月成交尺价高见9,360元。相对离西铁站较远的天颂苑及天富苑尺价相近，分别为6,949元及6,807元。Tony指，天盛苑尺价多年来一向领先，但因已落成约20年，令按揭担保期缩短，对首期要求大大提高，而削弱竞争力，令部分较迟入伙的天颂苑及天富苑单位因此得以「追落后」，缩窄与前者差距。

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利嘉阁天水围天盛分行经理

萧启诺

电话：6347 3463