私楼租金续插水 收租回报见底未？

受疫情影响，经济环境疲弱，失业率创多年新高，与实体经济挂鈎的租务市场亦直接受累。据差饷物业估价署资料，去年全年私楼租金指数下跌6%，但同期私楼楼价指数硬净，全年录0.02%升幅。面对楼价与租金背道而驰，打算买楼收租的投资客或需有低回报的心理准备。

过去十多年，本港整体私楼的租金回报走势反覆向下。参考2009年或之前私楼租金回报仍不时有逾3厘水平，其中高峰期为2008年下半年，最多可达3.7厘。及后多年来一直徘徊2.2至2.5厘之间。至2018年初回报更首次跌穿2厘水平，去年全年回报一直处於1.9至2厘之间。

2009年或之前租金回报逾3厘

若以单位类型细分，去年年中实用面积1,722平方尺或以上的E类单位，租金回报更只有1.8厘，创出有纪录以来新低。参考渣甸山嘉云台7座低层户，实用面积1,507平方尺三房，上月减价5,000元至每月6万元租出，尺租不足40元，单位去年年中以4,100万元买入，租金回报仅约1.8厘。至於刚入伙的新楼，供应多亦令租金受压，回报或更见低残。

买砖头聚焦长线升值潜力

据彭博日前的分析指出，移民潮令二手单位供应增加，预计当有1%居住在私楼的家庭离港下，将导致今年住宅空置率上升至5.3%，估计今年租金跌幅跟去年相若，约跌6%，而整体租金回报率或跌穿2厘。虽然现时买楼收租享有的回报毫不吸引，不过买砖头仍是看长线的升值潜力及日后转手的赚幅，加上按揭带来的杠杆效应，「买楼收租等升值」仍有一定捧场客。