活化散业权工厦困难重重

日期：2021-02-16

最近有同事向我查询，一幢分散业权的工业大厦能否申请全幢改装活化，他说业主们大致上已有共识，希望为大厦进行活化工程。翻查政府的指引，我向同事解释，分散业权的工业大厦政府是容许可以全幢申请活化的，只要这幢大厦所有业主一起申请及得到物业债权人（如有）的同意就可意了。

但我亦向同事解释，分散业权的工业大厦申请全幢改装活化的例子少之又少，主要原因如下：

1）整栋工业大厦改装为商业用途，往往都需要提供额外车位，这些额外车位的数字往往可能比现有楼宇提供的数目多出一倍或以上。试想像能提供车位的地方不外乎地下楼层，就算加装机械式升降车位亦可能要削减地下楼面以增加额外车位的需要。一幢工业大厦最值钱的地方当然是地下楼层，因此，除非楼上业主肯补贴地下业主所损失的楼面利益，否则好难想像地下业主会愿意付出自己的地方去加建车位。

租客散乱难统一搬迁

2）此外，最新的政策政府亦会要求物业改装后有不少於10%的楼宇面积保留给政府作指定用途。如同上文，那10%楼面的业主除非得到其他业主的利益补贴，否则好难想像有业主会愿意将自己的楼宇面积给政府作为其指定用途。

3）分散业权的工业大厦内的单位很多时都会租与不同的租客，它们的租金及租期各有不同。整栋改装时往往都需要租客搬出工程才能进行，因此要协调各业主手上不同租约到期日子本身有一定难度，难道要那些租约就快到期的业主去迁就那些租约还有一段时间才到期的业主，空置时期的租金损失又如何补偿？就算工程可以分期进行，如何统筹亦是一个关键。

4）改变为不同的用途对大厦现有的设施都有不同程度的改变，例如楼上改造为食肆或写字楼已对改装工程有不同的要求，成本及收益都各有不同。如改装后须再涵盖其他之前未申请的用途的话亦要再向地政处申请，因此要协调各业主得到共识并不容易。

归根究底上述各点最主要的问题都出於利益的考量，就正如联合出售物业一样，如果该物业的业主越多，则能够达致共识的机会就越难。虽然笔者都见过有分散业权的工业大厦成功申请全幢改装活化，但实质上业主大多是有关连的公司，或物业本身已经由一个单一业主所拥有。所以政府虽然希望透过这政策令到香港的工业大厦改变其用途，但实质收到的成效却不算显着。

作者为中原测量师行执行董事张竞达先生