送鼠迎牛 楼市有望胜去年？

刚过去的庚子鼠年的确灾难不少，不少人期待辛丑牛年可以谷底反弹。未踏入牛年，本港股市已在北水带动下牛气冲天，本港楼市可否照办煮碗？

 

先总结庚子鼠年本港楼价走势，由2020年2月4日鼠年立春计，反映二手楼价的中原城市领先指数(CCL)在鼠年累跌2.1‌%。分区楼价方面，港岛及新界楼价尚算持平，在鼠年分别跌0.03%及0.56%，但九龙楼价跌幅较深，累跌3.64%。

 

不过，随着疫苗推出有期，加上股市财富效应下，一手楼及二手楼近期成交畅旺。根据《一手住宅物业销售资讯网》资料显示，一月新盘成交录约1,458宗，按月急升1.57倍；二手成交方面，中原表示，一月录得370宗成交，按月急升三成，创2014年6月以来的六年半新高，楼市提早进入「小阳春」。

参考历史数据，过去两个牛年，即1997年及2009年，楼市的表现皆较前一年优胜，而且楼价升幅更颇为显着，当中1997年牛年楼价升幅达19%，而2009年牛年楼价升幅更达27%。

 

事实上，辛丑牛年与2009年金融海啸后的牛年有相似之处，两者皆有量化宽松政策的背景。为对抗疫情，各国实施量化宽松政策救经济，规模较2009年有过之而无不及，加上低息环境持续，疫苗研发有好消息，地产代理普遍料今年楼价有一成内的升幅。

 

过去两个牛年楼市升幅显着

 

部分测量师行对今年楼市稍为感悲观，例如戴德梁行、仲量联行及莱坊等。他们普遍认为楼价与失业率有密切关系，料今年楼价会向下。不过，投资银行摩根大通认为，买家的强劲购买力将可抵消短期失业率上升的影响。该行相信，受惠於低利率环境，加上楼宇供应有限，香港住宅价格今年料上升5%至10%。

 

值得留意，本港酝酿的移民潮有机会短暂拖低楼价。持BNO港人1月31日起可申请移民英国。英国内政部估计首年将有12万至15万人申请，市场预期，这会对中至高价楼的楼价造成较大压力。