上车客买约40年楼龄单位 唔好轻视呢个问题

不少上车盘乐园随着时间过去，部分楼龄已踏入40年，好像沙田中心、沙田第一城、淘大花园及荃湾中心等，但仍不减上车客对它们的喜爱，继续有价有市。不过，打算买楼自住的上车客，通常只会一心上车，却未有考虑日后会否落车，轻视了楼龄这个问题，影响了将来单位的出路。

 

楼与人一样会随着年龄增长，除了维修问题，还有日后出售物业的潜在隐忧，新手上车不能掉以轻心。对於买楼自住的用家，正常而言一住便十多年，之后才有机会换楼或搬迁。若现在购入一间楼龄已达40年或以上的上车盘，纵使是大型屋苑，保养及维修较佳，但仍敌不过市场的游戏规则。

 

以热门上车盘沙田中心为例，楼龄40年，假设自住十年后，楼龄已届50年。若到时想卖楼，银行一般计算按揭还款年期，会看买家年龄及楼龄，作为批核按揭年期的依据，取当中较短期者。单看楼龄年届50，银行通常以75减楼龄为计算基础，即最多只能做25年的按揭年期。若自住年期在十年以上，下一手买家的按揭年期便会愈来愈短。

由於是上车盘，买家通常希望按揭年期愈长愈好，以减轻每月供楼开支，25年或更短的按揭年期，或有机会影响买家的兴趣，这方面对上车盘的影响特别明显。

 

或许有些上车客计划买入后长住，不打算换楼或搬家，这便不会遇上下一手买家承造按揭年期较短的问题。业主如真的计划以后不卖楼，亦不需要以物业套现，楼龄问题的确相对轻微。

不过，如果自住十多廿年后，业主届退休年龄，到时若希望透过逆按揭把自住楼套出每月收入，这时候又会遇上另一问题。因为单计楼龄因素，50年或以下的单位可敍造逆按揭，但50年以上的单位，按揭证券公司便有机会需要验楼证明，并按不同情况作个别批核，不一定能套现。

对於楼龄达40年或以上的上车盘，自住十年后将有机会面对楼龄过高逼住减价求售，或未能透过逆按揭套现的境况，作为醒目准业主，宜看长远一点，考虑清楚物业楼龄日渐偏高的潜在问题。