劈价卖楼停不了 元朗屋苑造价重返5年前水平

新冠肺炎第四轮爆发，政府保就业资助拒绝大幅放水，本港恐迎来新一轮裁员潮。在经济气氛疲弱下，二手楼区区见低价，多个屋苑造价「时光倒流」，甚至返回多年前水平。

事实上，若在淡市中急於放盘，加上单位楼层或质素略逊，要成功沽出单位，业主就只能接受大幅劈价或成交价「低水」的现实，而近期二手市场多宗极低层单位交投，就正好反映了这个情况。

元朗尚悦8座一个1楼G室单位，实用面积660平方尺，拥三房连套房间隔，由於外望屋苑会所墙壁，景观受阻。业主本来叫价820万元放盘，因应疫情严峻，本已减价至690万元，最终以680万元易手，实用尺价仅10,303元，与屋苑近期平均成交尺价13,452元比较，竟大幅低水23.4%；更值得一提的是，该单位是同屋苑近两年来，首度有三房户的造价以低於700万元沽出，而这个价格水平，更相当於同屋苑质素相近单位於五年前的成交价。

例如同属8座的6楼G室660平方尺三房套房户，於2015年10月以692万元沽出，意味上述单位的造价，竟反而比五年前便宜12万元。另外，若以原业主2014年买入价约581万元计算，虽帐面获利99万元，但扣除佣金及印花税等使费，利润其实相当有限。

同样属於最低层户的青衣翠怡花园4座1楼C室，实用面积365平方尺，於今年七月叫价540万元，疫情几经转折后，业主心态亦有所改变，最终大幅让步，劲劈85万元以455万元沽出，实用尺价仅12,465元，较该屋苑近期平均成交尺价15,215元折让一成多，更创出屋苑今年新低价，恐怕亦与单位楼层或质素有关。

低层单位议价能力较弱

事实上，部分预算较紧的买家，可能会选择楼层较低、而造价同时较便宜的单位，但所谓一分钱一分货，极低层单位除了较易受噪音、私隐、虫鼠甚至污水倒灌等问题影响外，在楼市逆转时，其防守力及议价能力亦会较差。

若业主急於卖楼，就只能用极相宜的价格打动买家，这从近期多个极低层单位以平价卖出便可见一斑。因此，价钱便宜的单位，自有其便宜的原因，买家如有意选购单位自住或投资，宜细心比较其楼层与造价，才作出买楼这重要决定。