衡量长成交期风险

日期：2021-01-07

新年依始, 笔者身边有能力的朋友已纷纷密锣紧鼓趁楼市於第四波疫情调整期赶入市。动荡时势下, 刚巧被问到关於长达六个月成交期的利弊, 跟朋友权衡轻重后亦跟大家简单分享一下。

一般二手物业买卖的成交期大约为2个月左右, 它可说是一个市场认为最可取的定位, 一来为新买家准备合理而充分的时间谋划首期资金, 二来为交易背后例如律师楼核实业权、准备相关文书、物业估价、银行按揭申请及审批等提供需要的弹性。一般而言, 律师楼处理楼契等文书需时前后10至15个工作天不等, 而银行处理按揭又需要另外10至15个工作天不等, 当中视乎物业状况及申请人资料背景等或出现个别时间误差, 那麽2个月左右就刚刚好足够。当然, 有时因为某些特殊原因, 简单例如迁就交吉交易, 成交期有机会被要求拉长, 买家就需要衡量一下风险了。

简单来说, 时间一旦被拉长, 自然会存在变数, 风险亦会相应增加, 例如物业估价变动以及银行按揭取态。虽然近年来楼市变化得比以往更快, 一年内已经像过山车般上落, 但其实大部份银行接受物业估价於两个月内有效, 就算市况出现轻微波动亦不至影响按揭审批。但成交期越长, 估价就越不可控, 始终无人能准确预计未来楼市走向, 若到临近成交时才发现因估价不足影响按揭, 就有机会需要额外抬钱上会了, 最坏情况甚至挞订。另外, 银行的按揭业务取态亦非星斗市民所能控制, 就算市况并未出现预期波幅, 但银行会因应其自身资金成本控制、业务板块倾斜、对后市分析等因素而修改按揭产品及其条款, 长成交期买家就需要承担利率变动甚至乎不获受理的风险了。

最后, 笔者朋友愿意承担相关风险, 但就其增加的无形成本决定向业主进一步压价, 故事就待续了。

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生