买日本楼收租税项目多 租务成本要计清楚

日本作为港人第二个「乡下」，不少港人投资海外物业时，也会考虑日本置业。有别於部分国家向当地置业的外国人徵收较高税率，外国人在日本置业时的待遇与本地人基本相同，虽然银行批出的按揭息率还是有差距。不过，在日本买楼收租，也有不少事项及杂项支出需要留意。

 

先谈买楼前期费用，在日本买楼，除了房地产本身的价格外，还须缴纳税款，如印纸税、登录免许税和不动产取得税等；另外透过中介买楼，买家亦须缴付仲介服务费及缴付登记费、保险费等，因此买家最好预留楼价约5%至8%资金，支付有关税款及前期费用。

 

预留楼价约5%至8%资金支付前期费用

 

假设购买5000万日圆（约372万港元）的房产，即约需预留250万至400万日圆（18.6万至29.8万）的资金。不动产取得税则是买入物业后6至18个月内的支出，住宅物业的税率为3%。

 

如果在日本持物业收租，则要缴付固定资产税、都市计划税、所得税，即类似香港的差饷及物业税，固定资产税率为物业估值的1.4%、都市计划税率为0.3%。至於所得税，则视乎租金收入而定，税率则采用累进制。假设物业全年的租金收入介乎195万日圆（约14.5万港元）以上至330万日圆（24.6万港元）以下，税率为10%，但设有特别扣减。至於扣减金额则乎视租金收入而定，每个级别会有所不同。另外，业主还要每月交管理费和修缮金等。

 

业主要每月交管理费和修缮金

 

虽然日本税项较复杂，但看起来税率并不算特别高，因此仍吸引了不少人买日本楼收租。市场上有不少中介可以提供一条龙服务，由买楼、找租客、签租约，到代收租金，都可为投资者办妥，尤适合不谙日文或没有在当地生活经验的投资者。

 

值得留意，买日本楼收租，投资期不宜太短，因为出售物业时产生的让渡所得税以五年为分水岭。在日本若出售持有不动产时有差价收益的话，该收益部份就会产生让渡所得税。五年内出售物业的让渡所得税高达30%，五年后的税率则为15%，足足少一半。