买个长住安乐窝 蓝筹屋苑VS靓装新盘边样好？

对於家庭客或希望买入一个长住安乐窝者，可能会遇上买蓝筹屋苑抑或靓装新盘或半新盘的人生交叉点。蓝筹屋苑如太古城、黄埔花园、沙田第一城等占尽地利兼社区配套完善，单位开则实用四正，成交长期活跃。靓装新盘或半新盘则通常拖喼即可入住，单位设计时尚，会所设施吸引，给人五星级的家感觉。计划买楼长住的用家，在两者之间应怎样取舍?

称得上传统蓝筹屋苑，必定有大批捧场客，当中太古城位处港岛东区核心住宅地段，坐拥大量则王盘，更重要的是，现在太古城平均实用面积尺价仅约19,000多元，绝对是不少人心目中的理想居所。相比不少九龙或新界区新盘或半新盘，实用面积尺价过20,000元者比比皆是。

这现象不是太古城独有，九龙区蓝筹屋苑黄埔花园，平均实用面积尺价约16,000元，沙田第一城约17,000元，而楼龄超过40年的美孚新邨，实用面积尺价更低见约14,000元。反观将军澳、大围、启德等地区的后起之秀，实用面积尺价逾20,000元是基本入场门槛，两者主要在於楼龄差距及设计，但地利、配套、开则实用程度，蓝筹屋苑仍有叫座力。

要回答蓝筹屋苑与靓装新盘边样好这提问，可从以下多角度考虑。

开则及设计方面，内栊设计上传统蓝筹屋苑少有黑厕，梗厨更是基本设施，当年建屋采用多方向设计，即一屋有两至三个座向设有窗户，但窗户普遍较细。此外，太古城及沙田第一城部分单位，更有「则王」的美誉，其实用率之高不言而喻。

太古城贵为传统蓝筹屋苑，坐拥大量则王盘，平均实用面积尺价仅约19,000元。

至於近十年建成的新盘，较有机会出现黑厕及开放式厨房。虽然，近年流行落地玻璃或露台，采光较充足，但通常只有一个或两个座向有窗户，其他方向需面壁。另外，由於新盘多设工作平台及露台，就算走进实用面积相若的单位，传统蓝筹屋苑往往令人感觉更大，而新盘却难以明白消失了的空间在哪里。

不过，买逾30至40多年楼龄的蓝筹屋苑，维修问题是重要考虑因素，一般30年楼龄以上要预留资金做大维修，另单位的窗户、电线、渠、水管及地板等或会老化，买入后或需要全屋更换，涉及一定装修成本。反之，新盘或半新盘往往可搬入即住，省却不少装修支出。

外在配套方面，传统蓝筹屋苑如黄埔花园，因当年未流行会所及休憩设施，要游水、做Gym及参加兴趣班，需要自费入会，才能享用会所服务。当然，所谓的会所的规模及设备亦与今时今日的新盘有一段距离，一般仅提供最基本的会所服务。

相对上，近十年建成的大型新盘，数万至数十万平方尺会所及活动空间成为卖点之一，儿童游玩区、精致园林、多功能活动室、宴会厅、咖啡厅、烧烤场、室内外游池等应有尽有。不过，新盘的星级设施，成本自然羊毛出在羊身上，近年新盘每尺管理费高达四至六元，传统屋苑则约二至四元，对於较少使用会所设施的住客，值得考虑相关成本。

沙田第一城楼龄介乎33至40年，再住十至廿年后，日后出售时的按揭年期未必能长达30年。

最后一个考虑点，是日后转售问题，由於太古城、黄埔花园、沙田第一城及美孚新邨等蓝筹盘，楼龄动辄30以上，后者更有座数楼龄逾50多年。一般而言，40年楼龄以上的单位，将来转售单位时，下一手买家未必做到30年的按揭期限。就算不打算再搬，对於计划住到55岁后用自住单位敍造逆按揭的用家，更要留意楼龄一旦过50年，按揭证券公司将要根据个别单位情况作评估是否批核，并有机会要求出示检楼证明，或存在一定变数。