地产经纪功能(一)
日期:1998-03-05同 学 们 在 楼 宇 销 售 策 略 上 的 讨 论 相 当 热 闹 , 有 同 学 说 : 「 私 人 发 展 商 在 楼 市 低 潮 时 , 透 过 代 理 与 客 户 议 价 , 试 出 市 场 承 接 价 位 后 , 踢 走 代 理 。 政 府 推 出 首 批 公 务 员 宿 舍 时 , 也 曾 委 托 代 理 出 售 , 测 试 市 场 反 应 。 当 市 场 接 受 了 , 同 样 踢 走 代 理 , 自 行 销 售 。 因 为 私 人 发 展 商 和 政 府 透 过 代 理 售 楼 , 须 支 付 经 纪 费 ; 自 己 销 售 , 可 以 省 回 一 笔 额 外 费 用 。 这 是 利 益 分 配 和 成 本 支 出 的 问 题 。 既 然 可 以 自 行 直 接 销 售 , 何 须 假 手 於 人 , 让 他 人 赚 钱 , 又 增 加 自 己 的 开 支 呢 ? 」
有 同 学 附 和 说 : 「 成 本 支 出 高 的 销 售 手 法 , 自 然 会 被 市 场 淘 汰 。 踢 走 经 纪 , 不 存 在 过 桥 抽 板 , 用 完 即 弃 的 问 题 。 」
但 有 同 学 立 刻 质 疑 : 「 如 果 透 过 经 纪 私 下 议 价 是 无 效 率 的 交 易 方 法 , 为 何 二 手 楼 市 普 遍 采 用 呢 ? 」
另 一 位 同 学 随 即 附 和 : 「 用 成 本 支 出 和 利 益 分 配 来 分 析 问 题 , 甚 为 不 智 。 就 成 本 支 出 而 言 , 招 标 、 拍 卖 、 抽 签 、 先 到 先 得 等 , 无 论 成 功 与 否 , 都 须 预 先 支 付 一 定 的 行 政 费 用 。 相 反 委 托 经 纪 , 可 以 省 却 庞 大 的 行 政 费 用 。 就 利 益 分 配 来 说 , 只 有 成 功 出 售 物 业 之 后 , 才 支 付 经 纪 佣 金 , 除 笨 有 精 啊 ! 加 上 透 过 经 纪 议 价 , 机 动 性 甚 高 , 可 以 争 取 在 最 佳 时 机 出 售 物 业 。 又 可 以 保 留 心 中 底 价 之 秘 密 , 底 牌 永 远 在 自 己 手 中 。 如 果 公 布 了 售 价 , 楼 市 逆 转 , 被 迫 连 番 减 价 , 使 客 户 失 去 信 心 , 反 而 影 响 销 路 。 」
又 有 同 学 立 刻 补 充 : 「 我 原 先 以 为 政 府 踢 走 地 产 代 理 , 把 宿 舍 直 接 招 标 发 售 是 明 智 之 举 , 减 省 纳 税 人 的 支 出 。 其 实 这 笔 支 出 可 能 转 变 成 招 标 的 行 政 费 用 。 而 且 , 招 标 费 时 , 政 府 错 失 卖 楼 良 机 , 现 在 割 价 售 楼 , 反 而 影 响 库 房 收 入 。 到 头 来 , 损 失 的 还 是 纳 税 人 。 」