地产经纪功能(二)

同 学 们 对 纪 经 人 功 用 的 讨 论 ， 愈 来 愈 有 兴 致 ， 欲 罢 不 能 。

「 大 家 不 要 忘 记 ， 我 们 是 讨 论 私 人 协 议 的 楼 宇 销 售 方 式 。 私 人 协 议 是 可 以 由 买 卖 双 方 直 接 进 行 的 ， 无 必 要 一 定 透 过 经 纪 。 透 过 私 人 协 议 方 式 所 出 售 的 官 地 ， 都 是 发 展 商 与 政 府 直 接 议 价 的 ， 所 以 楼 宇 买 卖 也 可 以 由 买 卖 双 方 直 接 议 价 ， 免 去 经 纪 的 环 节 ， 省 去 佣 金 。 」 一 位 同 学 提 出 大 胆 的 议 论 。

「 你 弄 错 了 ， 发 展 商 惯 常 聘 用 测 量 师 ， 在 地 价 评 估 上 与 政 府 周 旋 。 所 谓 私 人 协 议 只 不 过 是 合 约 金 额 非 透 过 公 开 竞 争 方 式 达 成 ， 改 由 双 方 私 下 议 价 。 而 议 价 的 过 程 中 ， 私 人 执 业 的 测 量 师 受 聘 於 私 人 发 展 商 ， 其 角 色 是 专 业 顾 问 ， 又 可 能 兼 任 发 展 商 的 代 理 人 。 」 一 位 同 学 提 出 纠 正 。

「 对 啊 ！ 如 果 买 买 双 方 可 以 直 接 议 价 而 达 成 交 易 。 那 麽 各 大 报 张 上 的 地 产 分 类 广 告 ， 都 应 充 斥 着 自 让 盘 口 ， 买 家 直 接 连 络 业 主 ， 那 麽 经 纪 行 都 应 全 部 倒 闭 。 但 事 实 上 地 产 代 理 行 业 是 不 断 发 展 中 。 因 为 任 何 交 易 的 议 价 过 程 中 ， 买 卖 双 方 利 益 是 对 立 的 ， 难 以 让 步 。 经 纪 从 中 斡 旋 ， 扮 演 谈 判 者 的 角 色 ， 促 使 谈 判 成 功 。 」 又 一 位 同 学 提 出 精 辟 见 解 。

「 为 什 麽 发 展 商 和 政 府 都 不 愿 长 期 委 托 地 产 代 理 销 售 楼 宇 呢 ？ 」 同 学 问 。

楼 迷 说 ： 「 因 为 香 港 房 地 产 市 场 长 期 处 於 求 过 於 供 的 情 况 下 ， 属 於 卖 方 市 场 ， 土 地 集 中 於 政 府 手 中 、 楼 宇 集 中 於 大 发 展 商 手 中 。 根 本 不 需 要 与 买 家 议 价 。 卖 方 开 价 后 ， 买 方 只 能 选 择 买 或 不 买 。 既 没 有 议 价 之 余 地 ， 经 纪 也 无 从 发 挥 其 功 能 。 」