土法炼钢

近 一 年 内 ， 香 港 的 地 产 代 理 公 司 流 行 发 表 调 查 报 告 ， 向 社 会 大 众 公 布 楼 市 最 新 动 向 。 但 各 个 代 理 的 调 查 报 告 ， 都 不 划 一 相 同 。 如 有 报 告 指 某 些 屋 村 没 有 蚀 让 ， 但 又 有 报 告 指 有 蚀 让 情 况 ； 有 报 告 指 住 宅 租 金 上 升 ， 又 有 报 告 指 租 金 下 跌 。 市 场 情 报 颇 为 混 乱 。

据 了 解 ， 最 先 发 表 市 场 调 查 报 告 的 是 第 一 地 产 (好 象 也 是 第 一 家 地 产 代 理 被 引 用 证 监 条 例 检 控 其 广 告 的 )。 话 说 九 七 年 四 月 间 ， 楼 市 短 暂 下 调 ， 该 代 理 发 出 报 告 指 各 主 要 屋 村 业 主 纷 纷 把 叫 价 下 调 引 起 报 界 重 视 。 其 后 ， 一 些 新 进 地 产 代 理 也 效 法 其 手 段 。 例 如 超 人 物 业 ， 首 次 进 行 调 查 时 ， 由 老 总 责 成 各 分 行 经 理 。 各 分 行 经 理 不 得 已 之 下 ， 放 下 工 作 ， 打 电 话 给 相 熟 业 主 或 直 接 向 上 门 客 人 询 问 ， 勉 强 完 成 了 问 卷 配 额 。 本 人 有 幸 ， 也 是 被 访 者 之 一 。 可 惜 ， 以 后 虽 继 续 刊 出 调 查 报 告 ， 但 我 就 没 有 再 被 访 问 ， 也 看 不 到 他 们 向 上 门 客 户 询 问 了 。 其 他 跟 风 发 表 调 查 报 告 的 代 理 ， 是 否 真 做 调 查 就 无 从 查 证 了 。

话 说 老 联 因 不 值 同 行 所 为 ， 曾 委 托 大 学 进 行 民 意 调 查 ， 并 以 全 版 广 告 方 式 刊 登 报 上 。

近 来 ， 地 产 代 理 有 流 行 市 场 调 查 ， 选 几 个 大 屋 村 ， 报 告 成 交 多 少 ， 睇 楼 量 多 少 ， 租 金 多 少 ， 蚀 让 多 少 ， 换 楼 多 少 等 。 这 些 数 据 都 是 根 据 营 业 员 日 常 更 新 客 户 资 料 而 来 ， 也 是 客 户 经 常 投 诉 被 经 纪 电 话 滋 扰 的 产 品 之 一 。 这 些 资 料 是 否 正 确 ， 视 乎 分 行 经 理 是 否 认 真 地 追 踪 客 户 的 资 料 ， 分 行 网 络 是 否 够 大 。 当 然 ， 不 排 除 有 些 代 理 为 了 经 营 的 目 的 ， 刻 意 制 造 调 查 结 果 ， 又 或 经 纪 为 了 应 付 调 查 的 任 务 ， 而 虚 报 情 况 。 不 过 这 些 调 查 结 果 很 快 便 会 真 相 大 白 ， 因 为 所 有 成 交 都 会 在 土 地 注 册 纪 录 中 出 现 ， 但 大 众 媒 介 却 是 不 问 真 伪 ， 只 要 调 查 结 果 有 卖 点 ， 照 样 刊 载 。

这 些 经 由 经 纪 收 集 的 市 场 情 报 其 实 甚 有 价 值 ， 但 被 利 用 为 宣 传 工 具 ， 便 失 去 其 意 义 。 就 算 地 产 代 理 如 实 地 报 告 这 些 资 料 ， 如 果 不 加 以 有 效 的 整 理 ： 也 难 以 成 为 有 系 统 ， 具 参 考 价 值 的 科 学 化 数 据 。 所 以 仍 有 很 多 消 费 者 不 相 信 经 纪 行 报 告 的 说 话 。

现 时 只 有 少 数 代 理 行 是 专 心 研 究 楼 市 ， 发 表 认 真 的 研 究 报 告 。 但 大 部 份 代 理 仍 然 停 留 在 以 经 纪 报 料 的 方 式 ， 粗 糙 地 发 表 市 场 调 查 报 告 ， 以 此 满 足 传 媒 的 需 要 ， 但 却 仍 然 回 避 广 大 消 费 者 的 实 际 要 求 。 情 况 一 如 中 国 过 去 大 事 宣 传 的 土 法 炼 钢 ， 浪 费 了 宝 贵 的 资 源 ， 完 成 了 虚 假 任 务 ， 年 产 多 少 万 吨 无 用 的 钢 材 ， 生 活 却 仍 然 无 法 改 善。