二手楼花买家须知

昨 天 报 章 上 一 则 消 息 指 称 ， 现 时 市 场 上 获 解 封 的 楼 花 物 业 共 有 十 六 项 ， 约 有 一 万 八 千 个 单 位 。 而 目 前 在 市 场 放 盘 的 楼 花 单 位 约 五 百 六 十 个 ， 占 总 数 的 百 分 之 三 。 其 中 又 以 灏 景 湾 一 期 、 海 逸 豪 园 一 期 和 嘉 湖 山 庄 美 湖 居 的 业 主 放 盘 较 积 极 。

在 现 时 市 况 之 下 ， 百 分 之 三 的 楼 花 放 盘 量 属 於 偏 低 ， 估 计 业 主 不 愿 蚀 让 。 另 外 ， 要 贴 钱 蚀 让 的 ； 倒 不 如 选 择 挞 定 ； 又 或 入 伙 时 ， 等 待 发 展 商 的 补 救 措 施 。

对 二 手 楼 花 的 买 家 而 言 ， 正 好 可 以 择 平 而 购 ， 但 事 先 须 询 问 银 行 的 意 见 。 现 时 一 般 银 行 都 不 会 拒 绝 为 二 手 楼 花 造 按 揭 。 但 会 重 新 为 物 业 估 价 ， 并 不 一 定 参 照 发 展 商 的 开 盘 价 。 一 般 而 言 ， 低 价 开 盘 的 楼 花 ， 二 手 转 让 价 只 略 为 调 高 ， 银 行 估 足 价 的 机 会 较 大 ， 如 盈 翠 半 岛 。 过 去 高 价 开 盘 的 楼 花 ， 只 要 二 手 转 让 价 贴 近 现 楼 市 值 ， 银 行 也 可 以 接 受 。

不 过 ， 二 手 楼 花 买 家 须 注 意 。 如 果 双 方 选 择 以 确 认 人 方 式 交 易 ， 即 买 方 到 入 伙 时 ， 才 能 获 得 银 行 承 造 按 揭 。 其 间 须 面 对 楼 价 波 动 的 风 险 ， 而 银 行 亦 只 会 根 据 入 伙 时 的 估 价 承 造 按 揭 ， 但 不 超 过 成 交 价 。

另 外 ， 以 确 认 人 方 式 转 让 ， 可 以 避 免 支 付 发 展 商 的 转 名 费 。 但 慎 防 卖 方 收 钱 后 失 踪 ， 入 伙 时 无 人 签 契 。

为 求 交 易 清 楚 安 全 ， 建 议 买 方 在 购 买 二 手 楼 花 时 ， 正 式 转 名 ， 支 付 发 展 商 的 转 名 费 。 不 过 ， 发 展 商 只 能 以 原 先 发 售 价 与 二 手 楼 花 买 家 签 约 ， 银 行 会 按 这 个 价 格 承 造 按 揭 。 所 以 买 家 除 了 支 付 楼 价 三 成 首 期 外 ， 还 要 支 付 卖 方 的 赚 价 ； 即 买 方 所 需 要 支 付 的 现 金 颇 高 。 加 上 发 展 商 未 必 愿 意 为 楼 花 二 手 买 家 提 供 相 同 的 优 惠 ， 如 二 按 等 。