「旧换新」是自杀行为

旧 车 换 新 车 ， 想 必 大 家 都 听 过 。 旧 楼 换 新 楼 ， 没 有 什 麽 稀 奇 ， 卖 掉 旧 楼 ， 再 买 新 楼 。 新 意 就 在 发 展 商 卖 新 楼 给 你 的 同 时 ， 又 愿 意 向 你 买 入 所 持 有 的 旧 楼 。 过 往 只 有 汽 车 经 纪 为 了 促 成 生 意 ， 向 客 户 销 售 新 车 或 二 手 车 之 时 ， 以 低 廉 价 格 向 客 户 回 收 旧 车 ， 经 过 翻 新 后 ， 再 出 售 图 利 。 同 样 是 旧 换 新 ， 在 汽 车 行 内 是 经 纪 ， 在 地 产 行 内 却 换 成 发 展 商 。

到 底 旧 楼 换 新 楼 ， 化 算 抑 或 不 化 算 呢 ？ 汽 车 经 纪 用 市 价 的 三 到 四 成 向 你 回 收 旧 车 ， 已 经 是 很 高 的 价 格 了 ， 因 为 汽 车 的 折 旧 率 甚 高 ， 落 地 五 年 便 是 残 车 一 部 ， 又 需 要 支 付 一 笔 翻 新 费 用 ， 才 可 以 转 售 。 相 反 ， 楼 宇 在 建 筑 上 的 折 旧 ， 可 以 长 达 三 十 年 。 加 上 楼 价 中 ， 地 价 比 例 甚 高 ， 一 般 是 建 筑 费 一 倍 到 二 倍 ， 甚 至 可 以 高 达 数 倍 。 地 价 与 建 筑 成 本 不 同 ， 地 价 是 没 有 折 旧 的 。 所 以 收 购 旧 楼 重 建 时 ， 售 价 往 往 高 於 新 楼 ， 全 因 土 地 升 值 所 致 ， 所 以 旧 楼 才 有 价 。

发 展 商 以 八 成 半 市 价 （ 实 为 估 价 值 ） 回 收 旧 楼 ， 账 面 上 赚 了 一 成 半 。 如 果 业 主 在 二 手 市 场 上 愿 意 以 市 价 的 九 成 放 盘 ， 肯 定 经 纪 会 捧 为 笋 盘 ， 全 力 向 买 家 推 介 。 况 且 ， 市 价 一 般 比 估 价 为 高 。 就 发 展 商 而 言 ， 买 入 二 手 楼 ， 楼 价 可 升 可 跌 ， 上 升 出 售 获 利 ， 下 跌 可 以 收 租 ， 又 或 当 作 收 旧 楼 的 「 钉 」 ， 真 正 长 期 支 出 是 利 息 和 行 政 费 用 。 相 比 之 下 ， 汽 车 经 纪 收 旧 车 ， 同 样 支 付 长 期 的 利 息 ， 还 加 上 汽 车 只 有 贬 值 （ 除 古 董 车 例 外 ） 。

不 过 ， 恒 基 推 出 这 种 售 楼 新 猷 ， 反 映 发 展 商 终 於 面 对 市 场 真 正 的 问 题 ； 二 手 楼 市 不 兴 旺 ， 一 手 楼 市 无 法 独 力 支 持 。 只 有 二 手 楼 业 主 可 以 顺 利 出 售 手 中 物 业 ， 才 能 购 买 新 楼 。 所 以 发 展 商 长 期 减 价 抢 夺 二 手 楼 市 买 家 ， 是 「 竭 泽 而 渔 」 的 慢 性 自 杀 行 为