略论地产指数期货

期 交 所 将 於 本 周 内 公 布 地 产 分 类 指 数 的 期 货 及 期 权 产 品 ， 作 为 楼 市 现 货 的 套 戥 工 具 。 这 是 一 个 全 新 的 概 念 ， 把 股 票 市 场 与 房 地 产 市 场 挂 「 勾 」 ， 又 为 房 地 产 市 场 提 供 对 冲 的 工 具 。

首 先 ， 股 票 是 纸 上 的 记 号 化 商 品 ； 而 房 地 产 是 实 物 商 品 ； 两 者 性 质 不 同 的 商 品 ， 能 否 挂 「 勾 」 呢 ？ 期 交 所 的 论 点 是 地 产 股 分 类 指 数 ， 领 先 三 个 月 后 的 地 产 价 格 变 动 ， 想 必 做 了 一 次 时 间 相 关 度 的 分 析 。 但 我 很 奇 怪 ， 股 票 有 中 央 市 场 ， 可 以 每 日 厘 定 指 数 ， 但 房 地 产 没 有 中 央 市 场 ， 如 何 厘 定 标 准 价 格 呢 ？ 没 有 地 产 实 物 的 标 准 价 格 ， 又 如 何 计 算 地 产 股 票 分 类 指 数 与 楼 价 有 相 关 呢 ？

期 交 所 指 差 饷 物 业 估 价 处 的 楼 价 指 数 落 后 市 场 ， 而 地 产 代 理 自 订 的 指 数 不 够 全 面 ， 这 些 批 评 都 是 正 确 的 。 但 恒 生 指 数 是 包 括 三 十 三 只 股 票 ， 都 不 够 全 面 ， 为 向 可 作 对 冲 工 具 呢 ？ 其 实 最 重 要 的 问 题 是 股 票 有 中 央 市 场 ， 有 标 准 价 格 ， 地 产 分 类 指 数 较 不 容 易 受 人 质 疑 。 而 楼 价 却 没 有 标 准 价 格 ， 每 个 单 位 都 有 不 同 价 格 ， 计 算 所 得 指 数 易 受 人 质 疑 。 再 者 ， 采 用 地 产 代 理 的 指 数 ， 恐 不 为 社 会 所 接 受 。 用 差 饷 物 业 估 价 处 的 指 数 ， 又 因 公 布 慢 ， 赶 不 上 市 场 。 其 实 差 饷 物 业 估 计 处 的 指 数 都 不 全 面 ， 只 包 括 一 些 主 要 屋 村 。

如 果 恒 生 指 数 可 以 透 过 操 控 三 十 三 只 成 份 股 的 现 货 价 ， 达 到 赢 期 指 的 目 标 。 那 麽 ， 同 样 可 以 操 控 地 产 分 类 指 数 ， 赢 地 产 期 指 和 期 权 。 即 地 产 分 类 指 数 的 期 货 期 指 ， 只 不 过 是 新 的 赌 桌 ， 玩 金 融 赌 局 ， 与 楼 市 的 现 货 无 关 。 而 且 ， 地 产 上 市 公 司 包 含 大 量 非 地 产 业 务 ， 如 基 建 、 电 讯 、 股 票 、 零 售 、 码 头 、 运 输 等 。 股 价 高 低 ， 未 必 与 楼 市 有 关 。

事 实 上 ， 小 市 民 买 楼 卖 楼 ， 又 有 多 少 人 愿 意 买 地 产 期 指 来 套 戥 呢 ？ 实 际 的 地 产 期 指 投 资 者 ， 可 能 都 是 那 些 基 金 经 理 。 另 一 面 ， 恒 指 亦 足 够 作 为 地 产 的 对 冲 工 具 ， 因 为 港 股 是 世 上 罕 有 的 股 市 ， 无 论 银 行 、 公 用 事 业 和 综 合 企 业 等 ， 都 拥 有 大 量 地 产 收 益 。 中 型 上 市 公 司 炒 楼 炒 股 的 ， 比 比 皆 是 。 其 实 港 股 就 是 一 个 大 型 地 产 股 ， 又 何 必 另 立 名 目 呢 ？