服务式住宅将可分拆出售

地 政 署 有 意 容 许 发 展 商 分 拆 出 售 服 务 式 住 宅 ， 目 的 在 於 加 快 旧 区 重 建 的 速 度 ， 特 别 是 住 宅 与 工 业 楼 宇 混 杂 的 旧 区 。

原 本 服 务 式 住 宅 是 不 容 许 分 拆 出 售 的 ， 只 可 以 整 座 转 让 。 但 地 政 署 却 计 划 容 许 发 展 商 分 拆 出 售 服 务 式 住 宅 。 其 目 的 在 於 吸 引 发 展 商 投 资 发 展 该 类 物 业 ， 因 为 分 拆 出 售 ， 可 以 提 前 收 回 成 本 。 不 必 长 期 出 租 ， 逐 年 摊 还 成 本 ； 更 不 必 整 座 折 让 出 售 。

政 府 鼓 励 民 间 兴 建 服 务 式 住 宅 ， 其 背 后 目 的 是 加 快 都 市 重 建 。 自 八 十 年 代 末 期 ， 香 港 工 业 式 微 ， 大 量 市 区 内 的 工 业 楼 宇 沦 於 空 置 边 缘 。 过 去 写 字 楼 市 道 好 时 ， 可 以 补 地 价 申 请 把 工 业 楼 宇 改 为 综 合 工 办 楼 宇 或 写 字 楼 。

但 九 十 年 代 中 ， 写 字 楼 市 道 急 速 滑 落 ， 连 带 把 工 办 楼 宇 带 入 谷 底 。 私 人 发 展 商 监 於 私 人 住 宅 市 场 尚 有 可 为 ， 於 是 试 图 把 工 业 楼 宇 重 建 为 住 宅 。 但 位 於 工 业 区 或 邻 近 工 业 区 的 楼 宇 ， 一 旦 改 建 为 住 宅 ， 便 产 生 环 境 冲 突 。 现 有 工 业 区 的 活 动 会 严 重 滋 扰 住 宅 的 居 民 ， 不 符 合 城 市 规 划 的 原 则 。 政 府 唯 有 容 许 把 工 业 楼 宇 改 建 为 服 务 式 住 宅 。 因 为 服 务 式 住 宅 有 中 央 空 调 或 采 用 密 闭 式 设 计 ， 住 户 可 以 免 受 邻 近 的 噪 音 和 废 气 的 侵 袭 。

可 惜 金 融 风 暴 后 ， 亚 太 区 经 济 衰 退 ， 外 资 减 少 在 区 内 投 资 和 派 驻 人 员 ， 本 地 服 务 式 住 宅 需 求 急 降 。 加 上 本 地 旅 游 业 衰 退 ， 打 击 酒 店 生 意 。 酒 店 纷 纷 推 出 优 惠 性 长 租 约 服 务 ， 更 进 一 步 打 击 服 务 式 住 宅 的 市 道 。

政 府 让 服 务 式 住 宅 分 拆 出 售 ， 效 果 等 同 於 兴 建 私 人 住 宅 ， 私 人 发 展 商 那 有 不 垂 涎 呢 ？ 但 服 务 式 住 宅 的 地 积 比 率 与 酒 店 看 齐 ， 港 岛 市 区 最 高 可 达 十 五 倍 ， 还 高 於 乙 类 住 宅 最 高 九 倍 的 规 定 。 将 造 成 一 窝 蜂 抢 建 服 务 式 住 宅 的 情 况 ， 政 府 可 能 会 削 减 服 务 式 住 宅 的 地 积 比 率 上 限 。 但 服 务 式 住 宅 发 展 成 本 较 高 ， 公 共 设 施 较 多 ， 应 可 获 得 较 住 宅 略 高 的 地 积 比 率 ， 以 平 衡 较 高 的 发 展 成 本 。 但 分 拆 出 售 后 的 管 理 至 为 重 要 ， 是 整 个 计 划 能 否 成 功 的 关 键 。 如 果 分 拆 出 售 后 ， 服 务 水 准 大 跌 ， 服 务 式 住 宅 将 被 市 场 所 遗 弃 ， 无 人 再 愿 意 购 买 ， 亦 没 有 发 展 商 愿 意 投 资 。