剖析政府的楼价政策

特 区 政 府 的 楼 价 政 策 是 追 求 稳 定 ， 不 再 大 幅 波 动 ； 而 政 府 是 从 需 求 及 供 应 两 方 面 同 时 进 行 ， 调 控 楼 价 。

在 供 应 方 面 ， 率 先 抛 出 八 万 五 ， 企 图 压 抑 九 七 年 的 楼 市 狂 潮 ， 遇 上 金 融 风 暴 后 ， 终 於 被 迫 改 口 放 弃 ， 但 已 造 成 严 重 供 过 於 求 。 代 替 八 万 五 建 屋 目 标 是 九 万 一 的 土 地 储 备 规 划 ， 率 先 准 备 ， 随 时 可 以 执 行 ， 压 抑 楼 价 。 除 了 土 地 供 应 的 间 接 调 控 外 ， 居 屋 是 调 控 房 屋 供 应 的 直 接 手 段 ， 2004年 起 逐 步 减 少 居 屋 ， 但 现 阶 段 不 会 放 弃 。

在 需 求 方 面 ， 政 府 以 置 业 贷 款 方 式 支 持 楼 价 ， 九 八 年 率 先 扩 大 首 置 及 自 置 名 额 ， 九 九 年 更 增 设 单 身 首 置 。 政 府 一 面 以 增 加 供 应 压 抑 楼 价 ， 另 一 方 面 又 以 增 加 置 业 贷 款 来 支 持 楼 价 ； 希 望 在 压 抑 和 支 持 间 取 得 平 衡 ， 令 楼 价 平 稳 发 展 。

政 府 调 控 楼 价 在 理 论 上 好 像 很 完 美 ， 但 结 果 与 理 论 却 完 全 不 配 合 。 八 万 五 造 成 供 过 於 求 ， 私 楼 货 尾 已 累 积 到 一 万 六 千 个 ， 是 一 年 的 销 售 总 量 。 居 屋 与 私 楼 直 接 抢 客 ， 扰 乱 市 场 秩 序 。 大 量 自 置 买 家 流 入 居 屋 第 二 市 场 ， 形 成 了 一 个 免 地 价 的 楼 市 ， 打 击 有 地 价 的 私 人 楼 市 。 扩 大 单 身 首 置 ， 令 上 车 盘 进 一 步 下 跌 至 单 身 首 置 的 购 买 水 平 （ 低 至 六 十 万 到 八 十 万 元 ） ， 从 而 拖 低 整 体 楼 价 。 结 果 是 支 持 变 成 打 击 楼 价 ， 压 抑 变 成 摧 毁 楼 市 。 政 府 以 为 楼 价 可 以 平 稳 ， 结 果 是 愈 跌 愈 深 。

市 场 恒 动 不 止 ， 价 格 有 起 有 跌 ， 这 是 市 场 法 则 。 违 背 法 则 ， 追 求 价 格 稳 定 ， 是 缘 木 求 鱼 而 不 可 得 ， 甚 至 破 坏 市 场 机 制 。