实质利率下跌 楼价才能掉头回升

现 时 香 港 最 优 惠 贷 款 利 率 是 9%， 但 市 民 最 大 的 负 担 的 楼 宇 按 揭 利 率 是 P-2%或 以 下 ， 即 是 在 7%或 以 下 的 水 平 。 如 果 明 天 早 上 美 国 再 减 息 半 厘 ， 楼 按 利 率 便 跌 至 6.5%或 以 下 ， 是 香 港 近 二 十 年 来 所 罕 见 的 。 但 可 惜 香 港 却 仍 然 处 於 三 十 年 来 更 罕 见 的 负 通 涨 局 面 。 1.8%。 最 优 惠 利 率 连 同 通 缩 计 算 ， 实 际 利 率 为 10.8%， 仍 然 高 企 於 十 厘 以 上 的 水 平 。 即 持 有 资 产 的 代 价 是 付 出 十 厘 的 年 利 息 ， 请 问 资 产 价 格 如 何 能 够 维 持 不 跌 呢 ？ 如 果 以 楼 按 利 率 连 同 通 缩 计 算 ， 实 质 利 率 仍 有 8.8%， 对 楼 价 仍 然 有 巨 大 的 压 力 。 7.8%。 要 解 决 问 题 ， 关 键 是 在 於 香 港 恢 复 正 通 涨 ， 由 现 在 的 负 1.8%， 调 升 到 正 3%到 4%的 水 平 ， 配 合 经 济 正 增 长 的 情 况 (4%到 5%)。 如 此 ， 实 质 利 率 才 能 下 跌 至 5%以 下 的 水 平 ， 楼 价 才 有 机 会 掉 头 向 上 ， 跟 随 经 济 上 升 的 幅 度 ， 轻 微 高 於 通 涨 率 。 令 楼 宇 成 为 一 个 真 正 保 值 的 工 具 ， 市 民 才 会 愿 意 持 有 楼 宇 。

香 港 已 经 连 续 第 三 年 负 通 涨 ， 去 年 第 四 季 的 通 缩 是

美 国 进 入 减 息 期 ， 如 果 今 年 内 减 息 幅 度 为 一 厘 ， 对 舒 缓 香 港 实 质 利 率 高 企 的 局 面 有 正 面 的 助 益 。 但 再 减 一 厘 ， 也 只 不 过 把 楼 按 实 质 利 率 减 至