供楼真的抵过租楼吗？

今 天 银 行 公 会 将 会 跟 随 美 国 减 息 半 厘 ， 传 媒 及 经 纪 合 力 高 唱 供 楼 抵 过 租 楼 ， 配 合 近 日 高 官 们 唱 好 楼 市 的 言 论 。 读 者 是 否 想 过 ， 当 本 地 楼 市 全 面 出 现 供 楼 平 过 租 楼 的 情 况 ， 是 反 映 楼 市 的 前 景 全 面 睇 跌 ， 人 们 宁 愿 付 出 较 高 的 租 金 ， 亦 不 愿 意 承 担 楼 价 下 跌 的 风 险 。 情 况 一 如 近 日 港 股 大 跌 ， 有 盈 利 的 大 蓝 筹 惨 被 抛 售 ， PE大 跌 至 不 合 理 的 低 位 ， 只 因 市 场 看 淡 后 市 ， 担 心 熊 市 重 临 。 3%到 5%， 令 供 楼 支 出 又 再 超 前 租 金 支 出 。 现 在 再 次 减 息 ， 又 会 出 现 个 别 供 楼 抵 过 租 楼 的 情 况 ， 但 预 期 楼 价 很 快 又 会 上 升 ， 供 楼 又 再 超 前 租 金 。

经 纪 为 了 吸 引 买 家 入 市 ， 不 惜 编 制 不 实 的 统 计 ； 传 媒 为 了 哗 众 取 宠 ， 不 惜 引 用 偏 低 的 成 交 例 子 。 种 种 行 径 皆 误 导 读 者 。 只 引 用 减 息 后 月 供 支 出 与 月 租 作 比 较 ， 隐 瞒 租 客 变 业 主 的 额 外 支 出 。 事 实 上 租 客 不 用 承 担 差 饷 、 地 租 和 管 理 费 ； 相 反 业 主 却 要 承 担 上 述 支 出 。 以 一 个 新 界 屋 村 中 型 单 位 为 例 ， 上 述 支 出 每 月 可 达 一 千 元 。

今 年 起 连 续 三 次 减 息 ， 合 共 一 厘 半 ， 以 一 个 二 百 万 元 的 新 界 屋 村 中 型 单 位 而 言 ， 节 省 供 款 约 一 千 元 ， 才 刚 抵 销 差 饷 、 地 租 和 管 理 费 的 支 出 ， 何 来 供 楼 抵 过 租 楼 呢 ？

今 年 一 月 份 ， 楼 价 跌 至 十 年 新 低 ， 确 曾 出 现 不 少 供 楼 抵 过 租 楼 的 情 况 ， 但 只 不 过 是 昙 花 一 现 。 二 月 份 楼 价 迅 速 回 升 ， 累 积 升 幅 约

上 述 情 况 说 明 香 港 楼 市 的 需 求 很 大 ， 只 不 过 连 续 三 年 跌 市 ， 令 买 家 转 为 租 客 。 但 楼 价 一 旦 下 跌 至 供 楼 支 出 迫 近 月 租 的 水 平 ， 楼 价 便 出 现 反 弹 ， 这 是 楼 价 的 强 大 支 持 位 ， 难 以 跌 破 。 除 非 失 业 恶 化 ， 薪 金 大 跌 而 触 发 租 金 下 调 。 相 反 ， 如 果 薪 金 轻 微 上 升 和 租 金 平 稳 的 今 天 ， 减 息 只 会 带 动 楼 价 上 升 ， 令 供 楼 继 续 超 前 月 租 。 这 是 自 由 市 场 的 法 则 ， 切 勿 等 待 供 款 全 面 低 於 月 租 才 买 楼 ， 因 为 届 时 谁 都 不 敢 入 市 。