减息是中小型楼 受惠多於豪宅

今 年 进 入 减 息 期 ， 原 先 预 期 利 好 豪 宅 ， 谁 知 率 先 利 好 中 小 型 住 宅 。 五 月 上 半 月 ， 多 个 大 型 屋 邨 的 二 手 成 交 量 皆 明 显 上 升 ， 而 豪 宅 却 依 旧 沉 静 。 相 信 要 等 到 经 济 前 景 较 为 明 朗 ， 豪 宅 市 场 才 会 受 惠 於 低 息 ， 成 交 上 升 。

豪 宅 买 家 精 於 计 数 ， 再 减 0.5%， 令 楼 按 利 率 下 跌 到 4.75%的 水 平 ， 表 面 上 低 於 豪 宅 的 租 金 回 报 率 (5%)， 理 应 买 入 豪 宅 收 租 ， 回 报 高 於 银 行 定 期 存 款 （ 约 3.5%） 。 但 豪 宅 买 家 却 会 深 入 计 算 ， 通 缩 是 2.1%， 令 供 楼 的 实 质 利 率 支 出 为 6.85%， 高 於 银 行 定 期 存 款 利 率 约 3.5%。 即 买 楼 仍 要 面 对 利 息 的 损 失 ， 而 豪 宅 供 应 量 是 十 年 新 高 ， 未 来 楼 价 升 幅 能 否 弥 补 供 楼 利 息 支 出 ， 仍 未 可 知 。 加 上 现 时 长 期 利 率 高 於 短 期 利 率 ， 反 映 市 场 预 期 息 口 见 底 ， 不 利 借 长 债 供 楼 。 再 者 ， 豪 宅 买 家 的 投 资 门 路 很 多 ， 不 会 局 限 於 楼 市 。 机 会 多 ， 不 必 急 於 一 时 ， 令 豪 宅 市 况 未 能 即 时 摆 脱 沉 静 的 局 面 。

相 反 ， 中 小 型 住 宅 的 用 家 ， 首 要 考 虑 是 自 身 住 屋 的 需 求 ， 只 问 租 买 两 者 那 一 个 较 为 合 算 。 再 次 减 息 半 厘 ， 令 月 供 全 面 贴 近 月 租 的 水 平 ， 自 然 推 动 部 份 用 家 转 租 为 买 ， 促 进 成 交 量 。 以 新 界 一 些 中 小 型 单 位 为 例 ， 月 供 已 跌 至 六 千 到 七 千 元 ， 全 面 贴 近 五 千 到 六 千 元 的 月 租 的 水 平 。