减息迫近关口效应

市 场 上 有 一 种 论 点 ， 指 今 年 十 一 次 减 息 无 助 於 刺 激 楼 市 复 苏 ， 日 本 减 至 零 息 ， 但 楼 市 低 迷 持 续 十 余 年 ， 但 对 香 港 楼 市 而 言 却 不 适 用 。 香 港 银 行 体 系 健 康 ， 绝 非 日 本 银 行 天 文 数 字 般 的 隐 藏 坏 账 所 能 比 拟 。 香 港 中 国 经 济 一 体 化 所 带 来 的 利 好 和 利 淡 因 素 都 甚 为 强 劲 ， 令 香 港 经 济 无 法 停 下 来 ， 绝 不 会 重 演 日 本 经 济 停 滞 十 年 的 困 境 。 所 以 连 续 减 息 对 香 港 楼 市 有 莫 大 的 影 响 ， 只 是 减 息 未 曾 冲 破 一 连 串 关 键 性 的 关 口 ， 关 口 一 破 ， 效 果 自 然 显 现 。

第 一 个 关 口 是 每 月 供 楼 支 出 低 於 租 楼 支 出 ； 上 半 年 减 息 只 是 拉 近 两 者 的 距 离 ， 第 三 季 减 息 令 两 者 开 始 睇 齐 ， 到 第 四 季 才 普 遍 出 现 供 楼 低 於 租 楼 。 今 年 楼 市 的 交 易 大 部 份 集 中 低 价 楼 ， 占 整 体 的 四 成 。 就 是 因 为 利 率 低 ， 供 楼 容 易 ， 更 多 人 有 能 力 置 业 ， 剌 激 首 次 置 业 者 入 市 。 加 上 ， 未 来 一 年 经 济 不 看 好 ， 低 息 势 必 持 续 ， 这 是 减 息 对 楼 市 的 效 应 。

自 今 年 十 一 月 起 ， 香 港 银 行 界 不 再 跟 随 美 国 的 减 息 幅 度 ， 为 了 避 免 出 现 零 息 ， 因 为 零 息 是 一 个 关 键 点 。 如 果 今 天 减 息 四 分 一 厘 ， 活 期 储 蓄 便 开 始 踏 入 零 息 。 如 果 明 年 再 减 息 半 厘 ， 大 额 定 存 亦 开 始 迫 近 零 息 。 零 息 迫 令 资 金 流 出 银 行 体 系 ， 寻 找 更 好 的 回 报 。 所 以 今 年 工 商 铺 豪 宅 租 金 显 着 回 落 ， 仍 然 有 个 别 资 金 趁 低 购 买 ， 就 是 物 业 投 资 回 报 ， 不 但 止 显 着 高 於 存 款 和 债 券 ， 其 回 报 更 是 已 抵 销 楼 价 下 跌 的 部 份 风 险 。