跌市二手租金才反映住宅价值

跌 市 期 内 ， 二 手 私 人 住 宅 的 价 值 ， 主 要 反 映 在 租 金 的 差 异 上 ， 相 反 售 价 却 未 能 充 份 反 映 其 应 有 价 值 。 所 以 现 阶 段 要 投 资 买 楼 ， 应 先 看 实 际 租 金 收 入 的 比 较 。 租 金 高 的 住 宅 ， 将 来 升 值 能 力 亦 愈 大 。

现 时 楼 市 处 於 低 潮 ， 二 手 市 场 每 十 宗 私 人 住 宅 交 易 中 ， 租 赁 占 八 成 ， 买 卖 只 有 二 成 。 即 租 赁 是 二 手 市 场 的 主 力 ， 亦 反 映 买 家 的 动 向 和 偏 好 。 租 客 愿 意 付 出 较 高 的 租 金 ， 即 表 示 该 物 业 有 较 高 的 价 值 ， 这 是 市 场 上 众 多 散 户 的 集 体 投 票 ， 是 真 实 的 市 价 。

相 反 ， 楼 市 低 潮 时 ， 楼 价 鸡 犬 皆 跌 ， 昔 日 的 高 价 楼 ， 跌 幅 更 甚 於 低 价 楼 ， 即 高 价 楼 往 往 出 现 超 跌 的 现 象 。 一 如 熊 市 时 ， 优 质 股 价 和 劣 质 股 价 都 低 残 不 堪 ， 不 反 映 真 实 的 价 值 。 加 上 二 手 楼 市 成 交 萎 缩 ， 买 卖 少 ， 令 售 价 的 代 表 能 力 下 降 。

过 去 几 年 ， 经 常 出 现 一 手 新 楼 以 低 於 市 价 发 售 ， 售 价 更 低 於 相 邻 的 传 统 大 型 屋 苑 。 但 当 新 楼 入 伙 后 ， 其 二 手 租 金 却 往 往 高 於 相 邻 的 传 统 大 型 屋 苑 。 按 道 理 ， 昔 日 买 入 新 楼 ， 今 天 无 可 避 免 地 跟 着 整 体 二 手 楼 价 下 跌 ， 但 今 天 新 楼 的 租 金 却 高 於 旧 楼 。 即 表 明 昔 日 的 新 楼 价 格 ， 受 到 发 展 商 消 货 主 观 意 愿 的 影 响 ， 而 出 现 偏 低 的 情 况 ， 今 天 二 手 租 金 才 是 新 楼 的 真 正 价 值 。

根 据 中 原 地 产 12月 4日 的 研 究 报 告 ， 新 落 成 屋 苑 的 平 均 月 租 ， 较 传 统 屋 苑 高 出 每 方 尺 二 元 七 角 ， 差 幅 达 23%。 即 同 类 的 单 位 ， 新 楼 的 月 租 较 旧 楼 高 出 二 成 三 。 以 投 资 回 报 的 角 度 而 言 ， 昔 日 以 较 低 价 买 新 楼 ， 今 天 却 以 较 高 价 租 出 ， 新 楼 的 投 资 价 明 显 高 於 旧 楼 。 如 果 数 年 后 楼 市 重 纳 上 升 轨 ， 新 楼 较 高 的 租 值 一 定 反 映 在 售 价 上 ， 即 新 楼 的 升 值 能 力 定 必 强 於 旧 楼 。 这 就 是 帝 后 华 庭 不 断 以 投 资 回 报 高 为 卖 点 ， 吸 引 逾 万 名 人 次 登 认 购 之 原 因 。