2006年起私楼是否短缺

在 2003年 底 前 停 止 出 售 官 地 及 暂 停 二 铁 住 宅 项 目 招 标 ， 未 必 会 造 成 四 年 后 私 人 住 宅 供 应 短 缺 的 情 况 ， 因 为 发 展 商 手 上 持 大 量 有 待 发 展 的 项 目 ， 可 以 灵 活 调 配 。 相 反 ， 政 府 停 建 居 屋 和 停 售 公 屋 ， 初 次 置 业 需 求 全 部 投 向 私 楼 市 场 ， 发 展 商 可 能 兴 建 更 多 中 小 型 住 宅 ， 令 私 楼 单 位 总 数 不 跌 反 升 。

这 种 情 况 早 已 发 生 ， 犹 记 得 九 八 年 中 ， 政 府 为 了 救 市 ， 亦 曾 停 售 官 地 ， 直 到 九 九 年 三 月 底 。 当 时 的 财 经 界 和 传 媒 ， 亦 曾 一 度 以 为 四 年 后 私 楼 将 出 现 供 应 短 缺 。 但 事 实 上 2002年 及 2003年 ， 两 年 的 私 人 住 宅 落 成 量 均 维 持 在 三 万 个 的 水 平 ， 超 过 2000年 及 2001年 每 年 二 万 五 千 个 的 水 平 。

九 八 年 楼 市 大 跌 ， 出 现 负 资 产 问 题 ， 大 部 份 中 产 业 主 均 无 法 换 楼 。 加 上 楼 价 下 挫 ， 恢 复 无 期 。 有 监 於 此 ， 发 展 商 纷 纷 修 改 发 展 中 项 目 的 设 计 ， 增 加 细 单 位 的 比 例 。 原 先 三 房 和 二 房 单 位 各 占 一 半 ， 改 变 为 二 房 占 六 成 到 七 成 的 比 重 ， 变 相 令 项 目 的 住 宅 单 位 数 目 增 加 二 成 到 三 成 。 例 如 葵 涌 的 月 海 湾 、 粉 岭 的 帝 庭 轩 和 绿 悠 轩 、 荃 湾 的 明 逸 居 等 ， 都 是 二 房 以 下 单 位 的 比 重 颇 高 。 结 果 是 私 人 住 宅 的 落 成 量 并 没 有 减 少 ， 反 而 增 加 。

现 在 地 产 界 和 财 经 界 估 计 2006年 起 ， 私 楼 出 现 短 缺 ， 又 是 否 考 虑 到 发 展 商 可 以 调 整 项 目 的 进 度 和 细 单 位 的 比 例 呢 ？ 未 来 供 应 是 否 短 缺 并 非 最 重 要 因 素 ， 相 反 政 府 无 限 期 停 售 居 屋 和 终 止 公 屋 出 售 计 划 ， 所 有 要 自 置 居 所 的 人 ， 只 可 以 投 向 私 楼 市 场 ， 这 才 是 楼 市 关 键 。