不要盲目反价

卖 地 成 绩 大 幅 超 出 市 场 的 预 期 ， 因 为 项 目 发 展 期 长 达 七 年 ， 风 险 相 对 下 降 ， 所 以 发 展 商 出 价 甚 为 进 取 。 但 个 别 小 业 主 所 面 对 的 买 家 是 要 在 三 个 月 内 付 款 交 易 的 ， 不 可 能 以 七 年 后 的 预 期 升 值 价 格 来 售 楼 。 所 以 盲 目 地 反 价 的 小 业 主 是 不 切 实 际 的 ， 只 会 延 误 售 楼 ， 错 失 换 楼 或 套 现 良 机 。

天 光 道 官 地 以 94.2亿 元 售 出 ， 楼 面 地 价 5476元 ； 扣 除 商 场 部 份 ， 楼 面 地 价 更 高 达 6570元 。 又 因 为 在 斜 坡 上 建 屋 ， 地 台 松 软 ， 可 能 要 移 平 地 台 。 加 上 地 盘 位 处 黄 泥 土 层 ， 深 达 二 十 多 米 ， 打 桩 工 程 费 用 增 加 ， 规 划 中 的 中 九 龙 干 线 横 越 地 盘 地 底 ， 又 不 知 是 否 有 所 影 响 。 地 价 加 上 建 筑 费 和 利 息 后 ， 成 本 地 价 可 能 接 近 8000元 ， 售 价 每 尺 一 万 元 ， 才 能 合 理 利 润 。

新 蒲 岗 官 地 47亿 元 售 出 ， 平 均 楼 面 地 价 3056元 ， 建 筑 费 一 千 元 ， 成 本 地 价 每 尺 四 千 元 ， 售 价 每 尺 五 千 多 元 才 有 合 理 利 益 。 现 时 傲 云 峰 二 手 价 才 刚 升 近 四 千 元 的 水 平 ， 区 内 二 手 旧 楼 才 不 超 过 二 千 元 到 三 千 元 。 新 蒲 岗 官 地 价 真 正 超 现 时 市 价 ， 加 上 这 是 中 小 型 住 宅 项 目 ， 直 接 影 响 小 市 民 的 置 业 能 力 ， 其 重 要 性 更 胜 天 光 道 地 皮 。 相 反 天 光 道 为 豪 宅 项 目 ， 尺 价 逾 万 元 ， 只 影 响 少 数 富 有 家 庭 。

两 幅 官 地 的 发 展 限 期 长 达 七 年 ， 有 别 於 过 去 规 定 的 四 年 。 限 期 延 长 ， 发 展 商 所 承 担 的 风 险 相 对 下 降 。 因 为 未 来 二 年 到 三 年 内 ， 楼 价 未 必 跟 得 上 ， 令 售 楼 有 利 可 图 。 但 三 年 到 六 年 内 ， 楼 价 跟 得 上 的 机 会 提 高 ， 令 售 楼 有 利 可 图 ， 所 以 发 展 商 出 价 甚 勇 。

就 如 楼 花 项 目 ， 买 家 预 期 一 年 后 楼 价 可 升 三 成 ， 才 愿 意 以 一 成 到 二 成 的 溢 价 买 楼 花 ， 令 楼 花 价 普 遍 高 於 二 手 楼 价 。 相 反 ， 楼 花 能 够 以 溢 价 一 成 到 二 成 出 售 ， 并 不 代 表 现 楼 价 格 即 时 上 升 一 成 到 二 成 ， 睇 齐 楼 花 。 同 样 ， 官 地 拍 卖 所 得 的 高 价 ， 是 三 年 到 六 年 后 的 售 价 ， 并 不 代 表 二 手 现 楼 业 主 可 以 以 同 样 价 格 售 楼 ， 请 不 要 盲 目 地 反 价 ， 以 免 延 误 自 己 换 楼 或 套 现 。