领汇低水值得投资

领 汇 基 金 上 市 ， 是 否 贱 卖 公 共 资 产 ， 视 乎 什 麽 角 度 。 如 果 以 回 报 计 算 ， 上 市 作 价 合 理 。 如 果 以 分 拆 出 售 商 场 铺 位 而 言 ， 当 然 大 大 低 水 。 但 我 们 又 是 否 接 受 领 汇 分 拆 出 售 公 屋 商 场 呢 ？

有 议 员 指 领 汇 基 金 上 市 作 价 二 百 多 亿 元 是 极 度 偏 低 ， 应 可 高 逾 一 千 亿 元 ， 是 贱 售 公 共 资 产 。 不 过 议 员 们 有 否 想 过 ， 所 有 物 业 投 资 基 金 上 市 ， 几 乎 都 有 折 让 价 ， 才 能 吸 引 投 资 者 。 因 为 物 业 投 资 基 金 的 价 格 是 由 回 报 率 来 制 定 ， 现 在 领 汇 的 回 报 率 最 高 可 达 6.65厘 ， 亦 可 能 低 至 5厘 。 回 报 高 於 一 般 物 业 投 资 的 4厘 到 5厘 ， 亦 高 於 政 府 债 券 的 2厘 到 3厘 。 这 样 才 有 吸 引 力 ， 吸 引 投 资 者 认 购 。

因 为 物 业 投 资 基 金 ， 是 以 租 金 收 入 分 配 予 投 资 者 。 投 资 者 所 得 到 的 只 是 租 金 ， 而 非 出 售 物 业 的 资 本 升 值 ， 所 以 回 报 率 高 才 有 吸 引 力 ， 用 以 抵 销 物 业 的 折 旧 。 回 报 率 高 ， 资 产 价 格 相 对 便 低 。 就 等 如 收 租 股 和 物 业 发 展 股 ， 股 价 表 现 不 同 。 楼 价 一 旦 上 升 ， 发 展 股 立 刻 狂 升 ， 相 反 收 租 股 便 大 落 后 。 只 有 在 租 金 大 升 之 下 ， 收 租 股 才 能 纠 正 股 价 落 后 的 现 实 。

今 天 领 汇 上 市 价 是 偏 低 ， 原 因 不 在 定 价 ， 是 在 於 公 屋 商 场 租 金 收 入 偏 低 ， 未 能 发 挥 应 有 租 金 潜 力 。 如 果 我 们 期 望 房 署 纠 正 公 屋 偏 低 的 租 金 ， 但 加 租 又 会 惹 来 舆 论 批 评 ， 不 顾 小 商 户 生 死 ， 传 媒 偏 帮 弱 者 是 理 所 当 然 。 这 是 政 治 问 题 ， 不 是 经 济 问 题 。

如 果 要 充 份 反 映 公 屋 商 场 的 市 值 ， 还 有 一 个 简 单 快 捷 的 办 法 ， 便 是 容 许 分 拆 出 售 ， 一 如 私 人 参 建 居 屋 的 商 场 和 停 车 场 ， 保 证 立 刻 抢 高 数 倍 价 格 ， 甚 至 连 少 商 户 都 抢 购 所 租 用 的 铺 位 。 但 我 们 能 否 接 受 经 营 凌 乱 的 公 屋 商 场 呢 ？