监管过度乃供应不足之母

楼 花 销 售 的 监 管 是 否 足 够 ， 完 全 视 乎 楼 市 的 情 况 。 楼 市 疲 弱 时 ， 楼 花 难 以 销 售 ， 最 少 的 监 管 都 嫌 多 。 相 反 ， 楼 市 兴 旺 ， 市 民 抢 买 楼 花 ， 再 多 的 监 管 都 缣 不 够 。 这 是 市 场 的 现 实 ， 亦 是 市 民 的 反 应 。 而 政 客 、 商 人 和 官 员 便 从 中 兴 风 作 浪 。 但 监 管 过 大 是 导 致 供 应 不 足 的 主 因 ， 九 三 年 及 九 四 年 打 击 炒 楼 ， 导 致 九 六 年 及 九 七 年 供 应 不 足 ， 楼 价 狂 升 。

近 日 有 政 客 指 发 展 商 以 「 套 餐 式 销 售 」 来 制 造 虚 假 的 超 高 楼 价 ， 引 起 传 媒 追 访 ， 由 个 别 事 件 引 伸 到 要 监 管 楼 花 销 售 。 我 年 前 就 预 测 ， 当 楼 市 复 苏 ， 楼 价 迅 速 回 升 ； 就 会 有 人 嚷 着 要 监 管 楼 市 ， 压 抑 炒 风 ， 一 如 九 十 年 代 初 期 。 结 果 是 楼 市 愈 压 抑 ， 楼 价 愈 狂 升 。 为 民 请 命 之 士 ， 反 倒 害 民 之 命 。 似 乎 我 们 都 很 善 忘 ， 忘 记 了 过 去 六 年 的 大 跌 市 了 。

楼 花 销 售 本 来 就 有 监 管 ， 发 展 商 必 须 完 成 上 盖 工 程 的 三 分 之 一 ， 才 可 以 申 请 预 售 。 销 售 所 得 款 项 ， 必 须 交 予 律 师 楼 开 设 的 银 行 专 户 ， 优 先 支 付 工 程 费 用 ， 到 楼 宇 入 伙 后 才 正 式 交 予 发 展 商 。 确 保 楼 花 买 家 能 够 收 楼 ， 不 致 出 现 烂 尾 楼 。 去 年 出 现 发 展 商 均 来 倒 闭 ， 旗 下 楼 盘 工 程 亦 迅 速 获 得 解 决 。

现 在 传 媒 挑 剔 部 份 是 发 展 商 销 售 方 式 和 手 法 ， 不 是 楼 花 监 管 问 题 。 现 时 楼 花 预 售 制 度 ， 只 规 定 公 开 发 售 前 七 天 后 公 布 价 单 和 售 楼 书 。 而 内 购 只 要 即 时 提 供 单 位 售 楼 和 相 关 资 料 便 可 以 进 行 。 但 发 展 商 不 管 是 卖 现 楼 或 楼 花 ， 都 流 行 「 埋 抬 问 价 」 ， 价 单 「 天 天 新 款 」 ， 优 惠 「 花 款 多 多 」 ， 导 致 同 一 类 单 位 的 售 价 都 差 异 颇 大 ， 消 费 者 较 难 辨 别 。 加 上 炒 风 开 始 出 现 ， 内 购 成 为 大 投 资 者 扫 货 的 场 所 。 向 隅 的 买 家 ， 免 不 少 心 怀 不 忿 。 这 是 利 益 分 沾 的 问 题 ， 不 纯 粹 对 错 是 非 。

读 者 要 注 意 ， 现 在 楼 市 才 刚 复 苏 ， 一 手 市 场 还 有 一 万 余 个 现 楼 待 售 。 基 本 上 任 何 现 楼 货 尾 盘 都 可 以 即 睇 即 买 即 住 ， 不 要 因 为 个 别 楼 花 盘 热 卖 ， 而 忘 记 加 强 监 管 ， 只 会 导 致 供 应 更 加 不 足 的 经 济 原 理 。 再 者 ， 二 手 现 楼 售 价 较 一 手 低 二 成 起 ， 何 必 非 买 新 楼 不 可 呢 ！