实质按揭利率

实 质 按 揭 利 率 才 是 左 右 楼 价 的 基 本 因 素 ， 并 非 最 优 惠 利 率 决 定 楼 价 升 跌 。 今 天 实 质 按 揭 利 率 仍 然 处 於 低 水 ， 楼 价 上 升 潜 力 仍 然 钜 大 。

经 济 学 上 有 所 谓 实 质 利 率 和 名 义 利 率 的 分 别 。 所 谓 名 义 利 率 ， 指 一 般 商 业 银 行 的 利 率 报 价 ， 如 存 款 利 率 、 按 揭 利 率 ， 最 优 惠 利 率 … … 等 。 所 谓 实 质 利 率 ， 是 名 义 利 率 减 通 胀 率 ， 可 以 反 映 真 正 的 利 息 环 境 。 如 果 名 义 利 率 低 於 通 胀 率 ， 是 实 质 负 利 率 ； 反 之 便 是 实 质 正 利 率 。 实 质 负 利 率 时 ， 有 利 投 资 ； 反 之 便 不 利 投 资 活 动 。

对 楼 市 而 言 ， 按 揭 利 率 属 於 名 义 利 率 ， 将 按 揭 利 率 减 除 通 胀 率 ， 便 得 出 实 质 按 揭 利 率 ； 但 实 际 按 揭 利 率 跟 楼 价 的 升 跌 不 是 以 正 利 率 或 负 利 率 来 划 分 的 ， 根 据 过 去 十 多 年 的 经 验 ， 当 实 际 按 揭 利 率 高 於 5%， 楼 价 便 会 下 跌 ， 相 反 便 会 上 升 。 1991年 到 1997年 ， 实 质 按 揭 利 率 长 期 低 於 5%； 1998年 到 2003年 ， 实 质 按 揭 利 率 长 期 高 於 5%。 前 者 楼 价 长 升 ， 后 者 却 长 跌 。 2004年 起 ， 实 际 按 揭 利 率 再 次 长 时 间 低 於 5%， 令 楼 价 上 升 至 今 。

今 年 连 翻 加 息 ， 名 义 按 揭 利 率 是 4.25%， 扣 除 0.5%的 通 胀 率 ， 实 质 按 揭 利 率 只 有 3.75%， 仍 然 低 於 5%的 水 平 。 预 期 今 年 年 底 前 再 加 息 0.75%， 而 年 底 的 通 胀 率 可 能 达 到 1.5%。 令 实 质 按 揭 利 率 只 有 3.5%， 所 以 楼 价 仍 然 可 以 上 升 。

实 质 按 揭 利 率 以 正 五 厘 为 分 水 岭 ， 乃 反 映 香 港 投 资 者 对 楼 市 的 偏 好 ， 另 外 大 型 屋 苑 的 租 金 回 报 有 四 到 五 厘 亦 是 原 因 之 一 。