旧楼验楼重建契机

强 制 旧 楼 定 期 验 楼 ， 势 必 增 加 小 业 主 的 负 担 。 旧 楼 维 修 费 用 和 差 饷 地 租 管 理 费 支 出 ， 一 旦 高 於 物 业 租 金 的 收 入 ， 旧 楼 将 会 变 成 真 正 的 负 资 产 。 业 主 唯 一 的 出 路 ， 便 是 联 合 一 起 向 发 展 商 出 售 其 业 权 。 但 具 备 重 建 价 值 的 物 业 ， 却 并 不 太 多 。

政 府 上 周 就 「 楼 宇 管 理 及 维 修 」 展 示 第 二 阶 段 公 众 谘 询 ： 提 出 强 制 三 十 年 或 以 上 楼 龄 的 私 人 楼 宇 ， 每 七 年 验 楼 一 次 。 强 制 楼 龄 五 年 或 以 上 的 私 人 楼 宇 定 期 检 查 和 维 修 窗 户 。

新 楼 一 般 有 管 理 公 司 定 期 维 修 和 检 查 ， 业 主 立 案 法 团 亦 会 累 积 一 定 的 维 修 基 金 ， 以 备 每 十 年 的 大 维 修 。 唯 唐 楼 、 多 层 式 洋 楼 或 旧 区 旧 楼 ， 一 般 没 有 管 理 公 司 负 责 日 常 管 理 ， 亦 没 有 法 团 ， 更 没 有 维 修 基 金 。 楼 宇 日 久 失 修 ， 小 业 主 难 以 齐 心 夹 钱 验 楼 ， 更 不 要 问 夹 钜 款 维 修 了 。

这 些 私 楼 千 疮 百 孔 ， 一 次 过 大 维 修 的 费 用 惊 人 ， 每 七 年 一 次 验 楼 及 维 修 ， 费 用 亦 不 菲 。 政 府 为 了 通 过 法 案 ， 明 显 低 估 了 费 用 。 强 制 维 修 及 验 楼 的 费 用 ， 加 上 每 季 的 地 租 差 饷 ， 如 果 再 加 上 每 月 的 管 理 费 ， 小 业 主 的 支 出 颇 为 可 观 。 旧 区 旧 楼 的 月 租 只 不 过 几 千 元 ， 如 果 这 些 支 出 一 旦 超 过 了 租 金 收 入 。 即 物 业 变 成 永 久 负 资 产 ， 小 业 主 永 无 翻 身 之 日 。

幸 好 楼 市 复 苏 ， 加 上 勾 地 困 难 。 具 有 重 建 价 值 的 物 业 ， 小 业 主 可 以 集 合 较 高 比 例 的 业 权 份 数 ， 集 体 招 标 出 售 。 不 过 ， 具 备 重 建 价 值 的 旧 楼 却 不 太 多 ， 结 集 业 权 出 售 亦 甚 为 困 难 。