爵悦庭减价重推之谜

爵 悦 庭 不 是 变 相 减 价 出 售 ， 而 是 利 用 低 入 场 费 (半 成 首 期 )， 吸 引 炒 家 和 用 家 入 市 。 并 且 让 买 家 免 供 免 息 睇 二 年 ， 适 合 先 买 后 卖 的 换 楼 客 ， 炒 短 线 或 中 线 的 投 资 者 。

今 天 各 大 报 章 地 产 版 都 以 显 着 标 题 ， 刊 载 爵 悦 庭 变 相 减 价 13%重 推 ， 向 读 者 明 示 楼 价 下 调 。 报 章 所 持 的 理 由 ， 发 展 商 提 供 二 年 一 按 及 二 按 免 供 免 息 ， 所 省 下 的 利 息 支 出 ， 相 等 於 楼 价 的 13%。 到 底 是 否 真 的 变 相 减 价 呢 ？

首 先 所 谓 减 价 重 推 ， 应 该 是 以 前 后 两 次 推 售 价 作 比 较 的 ， 不 然 就 不 是 重 推 了 。 但 上 述 减 价 的 推 论 ， 前 提 是 以 今 天 的 现 价 ， 做 七 成 一 按 为 标 准 ， 比 较 得 出 二 年 免 供 免 息 一 按 及 二 按 所 节 省 的 利 息 达 13%。 不 是 跟 前 价 比 较 ， 所 以 不 是 减 价 重 推 ， 只 不 过 是 给 予 今 天 买 家 一 个 即 供 优 惠 而 矣 。

发 展 商 坚 称 是 以 同 一 售 价 重 推 爵 悦 庭 ， 没 有 减 价 。 去 年 推 售 时 ， 大 部 份 买 家 以 建 筑 期 付 款 买 楼 ， 已 经 支 付 楼 价 二 成 的 首 期 ， 入 伙 时 由 发 展 商 提 供 一 年 免 息 免 供 的 一 按 (七 成 )及 二 按 (一 成 )， 即 早 前 的 买 家 已 经 享 受 了 相 类 似 的 即 供 优 惠 了 。

今 天 的 买 家 跟 早 前 相 比 ， 免 息 免 供 的 一 按 及 二 按 优 惠 ， 由 一 年 延 长 到 二 年 。 表 面 上 优 惠 增 加 一 倍 ， 但 事 实 上 今 天 买 家 的 潜 在 利 息 负 担 却 高 於 早 前 的 买 家 。 因 为 今 天 买 家 造 三 成 二 按 ， 早 前 买 家 只 有 一 成 。 如 果 借 足 二 十 年 ， 今 天 买 家 的 利 息 支 出 远 高 於 早 前 买 家 。

无 论 是 一 年 或 二 年 的 免 供 免 息 一 按 及 二 按 ， 都 是 吸 引 用 家 和 炒 家 入 市 。 欠 缺 首 期 的 上 车 客 ， 可 以 半 成 首 期 做 业 主 。 换 楼 客 可 以 先 买 后 卖 ， 二 年 内 免 双 重 付 息 。 短 线 炒 家 有 二 年 时 间 走 货 ， 投 资 者 可 以 先 行 净 袋 二 年 租 金 。

但 天 下 没 有 白 吃 的 午 餐 ， 就 是 发 展 商 没 有 减 价 售 楼 。