租盘缺 楼价升

传媒和分析员每每以楼市买卖量是否回升，来衡量楼市是否复苏，楼价能否再向上升的依据。但事实上，买卖增加乃滞后指标，租盘被快速消耗，才是领先指标。租盘供不应求，租金扯高，远高於月供，市场自然逆转，由租变买。

2007年第2季，各大屋苑都出现租盘短缺的情况。引发资金涌入楼市，买楼收租，第3季楼价快速上升。第4季才减息，进一步推高楼价。到2008年第一季，减息还未结束，买卖量急速减少，楼价提早横行。因为早前楼价急升三成半，市场需要适应。所以再减息亦无法推高楼价，相反楼价上升却起因於租盘缺乏。

租赁较买卖更能反映市场真实需求。买卖有投机因素，可以短暂脱离现实。租赁全赖用家需要，租金高低受制於用家的支付能力。即楼价可以短期炒上，抛离支付能力，租金却不可以。同时，租赁宗数反映实质需求，租赁多即需求大。相反，买卖多可以是少数投资者入市扫货，并非用家的需求。

今天用家受到金融波动的影响，宁租勿买。早前高价入市的投资者未及散货，转卖为租。租赁供应和需求同时上升，租金无需下跌。当租盘缺乏，即供不应求，又是楼价重拾升轨之时。